ALIH KREDITUR (SUBROGASI) DALAM PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUMAH SECARA TERTULIS TANPA BATAS WAKTU DAN AKIBAT HUKUMNYA JIKA PENYEWA MENINGGAL DUNIA (Kajian Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor : 266 PK/Pdt/2009)

Abstract

Bertitik tolak dari kasus antara Welly Poedjianto dan Issoemariati yang diperiksa dan diputus oleh Pengadilan Negeri Surabaya Nomor : 232/Pdt.G/2004/PN.Sby, kemudian pada tingkat banding di Pengadilan Tinggi Surabaya Nomor : 479/Pdt/2005/PT.Sby, lalu pada tingkat Kasasi pada Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor : 839 K/Pdt/2007 dan terakhir pada tingkat Peninjauan Kembali oleh Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor : 266 PK/Pdt/2009. Setelah membaca dan mengkaji setiap putusan tersebut diatas ditemukan beberapa masalah yang perlu untuk dikaji, diantaranya mengenai pembatalan perjanjian sewa menyewa rumah tanpa batas waktu, akibat hukum alih kreditur (subrogasi) jika penyewa meninggal dunia dalam perjanjian sewa menyewa tanpa batas waktu, serta Ratio Decidendi Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor : 266 PK/Pdt/2009 dalam hukum positif. Tujuan yang ingin dicapai secara umum adalah guna memenuhi dan melengkapi tugas sebagai salah satu persyaratan yang telah ditentukan dalam memperoleh gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Jember. Adapun tujuan khusus dalam penelitian ini adalah untuk mengkaji dan menganalisa tentang pembatalan sewa menyewa secara tertulis tanpa batas waktu dan akibat hukum alih kreditur (subrogasi) dalam perjanjian sewa menyewa secara tertulis tanpa batas waktu jika penyewa meninggal dunia. Selain itu juga untuk mengkaji dan menganalisa ratio decidendi Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor : 266 PK/Pdt/2009 terhadap hukum positif. Metodologi dalam penelitian ini menggunakan tipe penelitian yuridis normatif, maka bahan hukum yang digunakan adalah bahan hukum primer dan sekunder yang terkait dengan judul dan permasalah yang diajukan. Pendekatan dalam penelitian ini menngunakan pendekatan undang-undang (statute approach), pendekatan kasus (case approach), dan pendekatan konseptual (conceptual approach). Pengakhiran perjanjian sewa menyewa tanpa batas waktu dilakukan atas kesepakatan pihak yang menyewakan dan pihak penyewa, namun apabila salah xiii satu pihak tidak sepakat maka pihak lainnya dapat meminta penghentian perjanjian sewa menyewa melalui putusan pengadilan. Hal tersebut diatur dalam Pasal 10 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 1981 Tentang Hubungan Sewa Menyewa Perumahan. Akibat hukum alih kreditur (subrogasi) jika pihak penyewa meninggal dunia dalam perjanjian sewa menyewa ini ialah ahli waris dari penyewa tersebut tetap melaksanakan hak dan kewajiban dari pihak penyewa sebelumnya dan perjanjian sewa menyewa tersebut tidak berakhir karena meninggalnya salah satu pihak seperti tercantum dalam pasal 1575 KUH Perdata. Ratio Decidendi MARI dalam Peninjauan Kembali memperkuat putusan Pengadilan Negeri Surabaya. Pihak-pihak yang akan melakukan perikatan atau persetujuan sewa menyewa rumah dengan menggunakan perjanjian tertulis dengan mencantumkan secara jelas dalam klausula perjanjian mengenai batas waktu sewa, serta lembaga peradilan, hendaknya dalam memberikan uang pesangon dalam hubungan sewa menyewa berpedoman peraturan perundang-undangan yang berlaku yaitu Keputusan Menteri Sosial Republik Indonesia No. 11 Tahun 1977 tentang Rumah Pengganti bahwa pemberian tempat pengganti jika dalam bentuk uang harus senilai 40% dari nilai harga rumah.