Wanprestasi Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Milik Atas Tanah (Studi Putusan Nomor 663/Pdt.G/2017/Pn.Sby)

Abstract

Rumusan masalah yang akan dibahas adalah : (1) Apakah benar telah terjadi wanprestasi dalam kasus Perkara Nomor 663/ Pdt.G/2017/PN.SBY ? (2) Apakah bentuk wanprestasi dalam kasus Perkara Nomor 663/ Pdt.G/2017/ PN.SBY ? dan (3) Apa ratio decidendi hakim dalam Putusan Nomor 663/Pdt.G/2017/PN.SBY yang mengabulkan gugatan Penggugat dan menyatakan sah Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Milik Atas Tanah. Tujuan penelitian dalam hal ini adalah memenuhi tugas sebagai persyaratan pokok yang bersifat akademis guna meraih gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Jember. Selain itu sebagai salah satu sarana untuk mengembangkan ilmu dan pengetahuan hukum yang diperoleh dari perkuliahan yang bersifat teoritis dengan praktik yang terjadi dalam masyarakat, juga Menambah pengalaman dan memberikan sumbangan pemikiran yang berguna bagi kalangan umum, bagi para mahasiswa fakultas hukum dan almamater Metode penelitian yang dipergunakan adalah yuridis normatif, dengan 2 (dua) pendekatan masalah yaitu pendekatan undang-undang dan pendekatan konseptual, dengan bahan hukum yang terdiri dari bahan hukum primer, sekunder dan bahan non hukum. Analisa bahan penelitian dalam skripsi ini menggunakan analisis normatif kualitatif. Guna menarik kesimpulan dari hasil penelitian dipergunakan metode analisa bahan hukum deduktif. Kesimpulan dalam penelitian mengungkapkan bahwa, Perjanjian Pengikatan Jual Beli No./TKS-LGL/PPJB-I/2014, tertanggal 24 Pebruari 2014, yang dibuat tanggal 24 Pebruari 2014, yang dibuat antara Penggugat dengan tergugat adalah perjanjian yang sah menurut hukum. Dapat dikemukakan bahwa sesuai perjanjian yang telah dibuat dan telah disepakati oleh para pihak adalah sah dan mengikat bagi Para Penggugat dan Tergugat, sehingga masing-masing pihak harus memenuhi segala hak dan kewajiban dalam perjanjian kerjasama yang telah dibuat. Konsekwensi dari hal tersebut, bahwasanya Dalam hal ini perjajnjian tersebut kemudian Tergugat tidak memenuhi prestasinya kepada Penggugat sehingga timbul wanprestasi. Bentuk wanprestasi dalam kasus Perkara Nomor 663/ Pdt.G/2017/PN.SBY adalah tidak dipenuhinya prestasi sama sekali terhadap perjanjian Pengikatan Jual Beli No./TKS-LGL/PPJB-I/2014, tertanggal 24 Pebruari 2014, yang dibuat tanggal 24 Pebruari 2014, yang dibuat antara Penggugat dengan tergugat. Bahwa Tergugat pernah menjanjikan kepada Penggugat bahwa Tergugat akan menyerahkan secara fisik objek perjanjian ini setelah pembangunan selesai secara bertahap mulai bulan Januari 2016, namun sampai pertengahan tahun 2015 Tergugat juga belum mulai mengerjakan pembangunan, selanjutnya pada tanggal 01 September 2015 Tergugat mengirimkan suratnya No. LO/PB/001-IX/2015 memberitahukan bahwa ada kemunduran pembangunan Condotel Batu Emerald dan berjanji akan melakukan pembangunan pada bulan November 2015, lebih lanjut sampai pada bulan Januari 2016 Tergugat juga belum melakukan pembangunan atas objek aquo dan belum menyerahkan objek jual beli tersebut kepada Penggugat. Berdasarkan uraian pertimbangan hakim dalam Putusan Pengadilan Negeri Surabaya Nomor 663/Pdt.G/2017/PN.SBY, dapat dikemukakan bahwa telah terjadi wanprestasi yang dilakukan oleh Tergugat, yang mewajibkan perjanjian batal dan Tergugat harus membayarkan yang yang telah dibayarkan oleh Penggugat sebesar Rp. 174.500.002,- (seratus tujuh puluh empat juta lima ratus ribu dua rupiah). Sebagaimana telah dikemukakan sebelumnya bahwasanya prestasi adalah suatu yang wajib harus dipenuhi oleh debitur dalam setiap perikatan. Prestasi merupakan isi daripada perikatan. Apabila debitur tidak memenuhi prestasi sebagaimana yang telah ditentukan dalam perjanjian, ia dikatakan wanprestasi. Jual-beli tanah di Indonesia berdasarkan UUPA harus dilakukan secara terang dan tunai. Sifat terang dan tunai merupakan sifat jual-beli tanah menurut hukum adat yang diakui berdasarkan Pasal 5 UUPA yang berbunyi, Hukum agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa, dengan sosialisme Indonesia serta dengan peraturan-peraturan yang tercantum dalam Undangundang ini dan dengan peraturan perundangan lainnya, segala sesuatu dengan mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agama. Terang dan tunai artinya penyerahan hak atas tanah dilakukan di hadapan pejabat umum yang berwenang, dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) serta pembayarannya dilakukan secara tunai dan bersamaan. Bukti telah dilakukannya perbuatan hukum jual-beli tanah disajikan dalam bentuk Akta Jual Beli PPAT. Akta Jual Beli tersebut merupakan salah satu dokumen yang diperlukan dalam penerbitan sertifikat atas nama pemegang hak yang baru Saran yang dapat diberikan bahwa : Kepada masyarakat, hendaknya setiap orang dapat menjalankan dan memahami hak dan kewajibannya masing-masing dalam suatu bingkai perjanjian, sehingga tidak timbul perbuatan yang merugikan dalam bentuk wanprestasi. Demikian halnya dengan perjanjian investasi, hendaknya dapat ditindaklanjuti oleh perjanjian sehingga dapat melaksanakan hak dan kewajiban dengan baik dan seimbang. Kepada pemerintah, hendaknya memberikan sosialisasi akan arti pentingnya pembuatan perjanjian tertulis menurut hukum. Perjanjian secara lisan sebaiknya tidak dipergunakan karena dalam hal pembuktiannya sulit karena beban pembuktian dalam hukum perdata dibebankan pada kebenaran formil. Sangat jelas bahwa perjanjian secara lisan menimbulkan tidak adanya kepastian hukum.