Tanggung Gugat Developer dan Penyedia KPR Terhadap Pembeli Perumahan Atas Penggunaan Sertifikat Tanah Sebagai Agunan Bank (Studi Kasus Perumahan Violet Garden)

Abstract

Kebutuhan akan perumahan meningkat pesat, terutama di masyarakat perkotaan karena jumlah penduduk yang besar. Hal demikian dipergunakan secara baik oleh pengembang yang merupakan pengusaha di bidang perumahan, untuk mengambil keuntungan yang semaksimal mungkin. Tetapi, realitanya masih ada saja developer yang melawan aturan. Seperti contohnya kasus Perumahan Violet Garden di Kelurahan Kranji, Bekasi, Jawa Barat. Dikarenakan pihak developer, PT. Nusuno Karya telah menjaminkan sertifikat Hak Guna Bangunan milik warga perumahan ke PT. Bank Maybank Indonesia Tbk.. Faktanya hingga kini terdapat warga yang telah menjalankan kewajiban dan melunasi sluruh kewajibannya pada developer dan bank penyedia fasilitas KPR, namun belum pernah dilaksanakan proses penandatangan Akta Jual Beli oleh developer. Tujuan penulisan skripsi ini adalah mencari bentuk tanggung gugat dan upaya penyelesaian pihak developer terhadap pembeli atas sertifikat rumah yang diagunkan oleh developer pada bank lain untuk mendapat pinjaman dana serta upaya penyelesaian pihak konsumen agar mendapatkan kembali haknya. Manfaat teoritis dari penelitian ini yaitu menambah wawasan ilmu hukum, terutama mengenai tanggung gugat suatu perkara sehingga dapat mengetahui perlindungan hukum yang tepat terhadap pihak yang dirugikan. Manfaat praktis yaitu memberikan ide atau pemikiran bagi pihak yang merasa dirugikan dan juga bagi pihak yang berwenang dalam melakukan pengawasan, baik dari pihak pemerintah maupun swasta dalam menentukan dan menyempurnakan peraturan terkait pengawasan terhadap developer perumahan pada transaksi jual beli perumahan yang menjamin kedua belah pihak untuk memenuhi kewajiban dan mendapatkan hak yang sesuai. Untuk pendekatan permasalahan, penulis menerapkan pendekatan perundang-undangan dan pendekatan konseptual. Bahan hukum yang digunakan penulis yaitu bahan hukum sekunder, bahan hukum primer, dan bahan non hukum. Metode pengumpulan bahan hukum yang dilakukan oleh penulis yaitu dengan studi kepustakaan. Metode analisis bahan hukum yang dipergunakan yaitu dengan metode analisa deduktif. Dalam kasus perumahan Violet Garden selama ini pembeli perumahan melalui KPR menilai sertifikat kepemilikan rumah mereka digunakan menjadi agunan pada bank penyedia KPR. Namun pada kenyataannya berbeda, pembeli yang melunasi KPR harus menerima kenyataan bahwa sertifikat rumahnya tidak terdapat di bank yang membiayai KPR dan pihak bank tidak bisa memberi informasi yang membantu pembeli untuk menuntaskan permasalahan tersebut. Developer tidak menyerahkan sertifikat kepada pembeli yang telah membayar secara tunai dan kepada pihak bank penyedia fasilitas KPR sehingga pembeli yang telah melunasi cicilan perumahan kepada bank tersebut juga tidak mendapatkan sertifikat rumah yang menjadi haknya, dengan begitu pihak pembeli sudah melaksanakan kewajibannya tetapi tidak mendapatkan haknya berupa penandatangan AJB guna dapat dilakukannya serah terima sertifikat hak milik, maka perbuatan tersebut dapat dikualifikasikan sebagai wanprestasi. Developer sekarang ini sedang mendapat gugatan pailit, dengan demikian tidak bisa menjalankan tanggung jawab menebus sertifikat yang dijaminkan dan tanggung jawab ganti rugi. Kesimpulan yang diperoleh dari pembahasan tersebut yaitu pertama, pemberian fasilitas KPR tanpa adanya agunan dari developer tidak dapat terjadi mengingat dalam penjelasan 8 ayat 1 UU No. 7 Tahun 1992, seperti yang telah diubah dengan UU No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan, bahwa agunan sebagai salah satu unsur pemberian kredit. Kedua, kasus perumahan Violet Garden dapat dikualifikasikan sebagai wanprestasi. Bentuk tanggung gugat developer tergolong dalam tanggung gugat wanprestasi dimana developer harus segera melunasi pinjamannya dan melakukan penebusan sertifikat rumah konsumen ataupun melakukan ganti rugi yang sudah diderita pembeli perumahan selama berupaya memperoleh sertifikatnya kembali. Ketiga, upaya penyelesaian yang dapat dilakukan pembeli perumahan ketika pelaku usaha yang bersangkutan sudah dinyatakan pailit adalah melalui jalur litigasi dengan mengajukan diri sebagai kreditor konkuren agar mendapat ganti rugi dengan menggunakan bukti PPJB. Untuk menuntut ganti rugi, konsumen yang menjadi kreditor konkuren harus mengajukan tagihan. Saran dalam skripsi ini yaitu pertama, hendaknya pihak perbankan dalam menyediakan fasilitas kredit harus mempergunakan prinsip kehati-hatian dengan seksama, mengingat bahwa agunan menjadi suatu unsur pemberian kredit yang nantinya akan diberikan kepada debitur KPR yang telah melunasi angsurannya. Kedua, hendaknya pihak developer harus memenuhi segala kewajiban yang tercantum di dalam perjanjian jual beli dengan pihak pembeli seperti ketepatan waktu dalam proses penandatanganan AJB atau serah terima sertifikat rumah pembeli agar pembeli tidak merasa dirugikan dengan perjanjian yang telah disepakati. Ketiga, hendaknya pembeli yang telah melaksanakan kewajiban mencicil atau sudah melunasi perumahan, apabila developer dianggap pailit sebaiknya pembeli bisa mengusulkan haknya ke kurator atas putusan pailit tersebut untuk mendapatkan kembali haknya.