PERJANJIAN SEWA MENYEWA TANAH BERIKUT BANGUNAN YANG DIJADIKAN JAMINAN HAK TANGGUNGAN PADA BANK DAN AKIBAT HUKUMNYA JIKA TERJADI KREDIT MACET

Abstract

Penulisan Skripsi ini dilatar belakangi oleh adanya suatu perjanjian sewa menyewa tanah berikut bangunan yang dilakukan setelah perjanjian kredit berlangsung. Tujuan dilakukan penulisan skripsi ini adalah untuk mengetahui dan menganalisa perjanjian sewa menyewa tanah berikut bangunan sebelum maupun setelah dijadikan jaminan dengan jaminan Hak Tanggungan pada bank, akibat hukum bagi penyewa jika terjadi kredit macet oleh debitur dan eksekusi Hak Tanggungan jika terjadi kredit macet. Lembaga Perbankan mempunyai peranan strategis untuk mendorong perputaran roda perekonomian melalui kegiatan utamanya, yaitu menghimpun dana masyarakat dan menyalurkan kembali ke masyarakat dalam bentuk pemberian kredit untuk mendukung pembangunan. Dalam praktek saat ini, bank menyalurkan berbagai macam kredit sesuai kebutuhan dan kegiatan masyarakat. Hak milik perorangan berupa tanah menjadi lebih bermakna pada nilai kapital asset, salah satunya bisa dijadikan jaminan suatu kredit. Akan tetapi tanah hak milik yang dijadikan jaminan kredit itu mengikuti pada kreditnya bila kreditnya macet. Perjanjian utang piutang dengan Bank, biasanya menggunakan lembaga Hak Tanggungan sebagai jaminan atas kredit dari Debitur. Hak Tanggungan itu sendiri adalah hak jaminan untuk pelunasan utang, dimana utang yang dijamin harus suatu utang tertentu. Berdasarkan uraian diatas, maka penulis berkeinginan untuk menulis suatu karya ilmiah berupa skripsi dengan judul “Perjanjian Sewa Menyewa Tanah Berikut Bangunan Yang Dijadikan Jaminan Hak Tanggungan Pada Bank Dan Akibat Hukumnya Jika Terjadi Kredit Macet” Terdapat 3 (tiga) rumusan masalah dalam penulisan Skripsi ini, yakni : pertama, Apakah perjanjian sewa menyewa tanah berikut bangunan dapat dilakukan sebelum maupun setelah dijadikan jaminan pada bank dengan jaminan hak tanggungan dan bagimana jika dikaitkan dengan ketentuan pasal 1576 KUH Perdata, kedua, Apa akibat hukum bagi penyewa jika terjadi kredit macet, dan ketiga, Bagaimana eksekusi hak tanggungan jika terjadi kredit macet. Adapun tujuan dari penulisan skripsi ini adalah untuk menjawab 3 (tiga) rumusan masalah diatas. Metode penelitian hukum yang digunakan dalam skripsi ini adalah suatu metode yang terarah dan sistematis sebagai cara untuk menemukan dan menguji kebenaran. Metode penelitian yang dimaksud meliputi empat aspek yaitu tipe penelitian, pendekatan masalah, sumber hukum, dan analisis bahan hukum. Metode penulisan yang digunakan adalah dengan menggunakan tipe yuridis normatif (legal research) dengan menggunakan pendekatan undang-undang (statute approach), pendekatan konseptual (conceptual approach) dan pendekatan asas-asas hukum (legal principle approach). Sumber hukum yang digunakan yaitu terdiri atas sumber hukum primer dan sumber hukum sekunder. Sedangkan analisis bahan hukum yang digunakan adalah dengan menggunakan metode deduktif. Kesimpulan yang diperoleh dari penulisan Skripsi ini adalah yang pertama, Perjanjian sewa menyewa tanah berikut bangunan yang dilakukan sebelum dijadikan jaminan dengan jaminan Hak Tanggungan pada bank tidak dapat dilakukan, karena akan bertentangan dengan janji-janji yang ada di dalam pasal 11 ayat (2) huruf a UUHT. Perjanjian sewa menyewa tanah berikut bangunan yang dilakukan setelah dijadikan jaminan dengan jaminan Hak Tanggungan pada bank maka perjanjian sewa menyewa tersebut tetap dapat dilakukan, dengan mendapat persetujuan secara tertulis terlebih dahulu dari bank sebagai pemegang Hak Tanggungan. Ketika debitur melakukan jual beli terhadap pihak lain maka perjanjian sewa menyewa yang dilakukan tidak akan putus oleh karena jual beli tersebut seperti yang terdapat xiii dalam ketentuan pasal 1576 KUH Perdata. Kedua, Akibat hukum bagi penyewa apabila terjadi kredit macet sebelum dijadikan jaminan dengan jaminan Hak Tanggungan pada bank adalah pelaksanaan lelang terhadap obyek jaminan (tanah beserta bangunan) dapat dilakukan, akan tetapi harus menunggu sampai perjanjian sewa menyewanya berakhir. Apabila terjadi kredit macet setelah dijadikan jaminan dengan jaminan Hak Tanggungan pada bank, maka bank (kreditur) berhak secara langsung mengambil obyek jaminan tersebut karena hutang dari debitur belum dilunasi. Ketiga, Eksekusi Hak Tanggungan jika terjadi kredit macet dapat dilakukan dengan cara: Permohonan eksekusi oleh kreditur yang ditujukan pada ketua Pengadilan Negeri di wilayah hukum debitur tinggal, Kreditur dalam hal ini bank mengajukan permohonan somasi lewat Pengadilan Negeri agar debitur diberikan teguran supaya dalam waktu 8 (delapan) hari harus segera menyelesaikan pembayaran hutangnya, Permohonan tersebut diatas dilampiri dengan Sertifikat Hak Tanggungan, Sertifikat Tanah, Akta Pemberian Hak Tanggungan, Perjanjian Kredit, Kartu Tanda Penduduk (KTP), Selanjutnya Ketua Pengadilan Negeri mengeluarkan Penetapan Somasi untuk memanggil debitur guna diberi teguran, Kreditur mengajukan permohonan aanmaning serta mengajukan permohonan sita eksekusi atas obyek yang dijadikan jaminan pada Ketua Pengadilan Negeri, Kreditur mengajukan permohonan lelang eksekusi atau penjualan dimuka umum kepada Ketua Pengadilan Negeri yang dilampiri dengan perincian hutang terakhir debitur terhitung sejak tunggakan sampai diajukan eksekusi lelang, Ketua Pengadilan Negeri mengeluarkan Penetapan Lelang Eksekusi, Panitera Pengadilan Negeri membuat surat permintaan bantuan pada KPKNL setempat untuk melakukan penjualan dimuka umum, KPKNL menjawab surat Panitera Pengadilan Negeri tersebut diatas yang isinya antara lain : Jadwal, maupun tempat pelaksanaan lelang, Panitera mengumumkan jadwal tersebut disurat kabar harian sebanyak 2x terbit setengah bulan mengenai pelaksanaan dan syarat-syarat lelang, serta letak obyek dan harga limitnya, Panitera memberikan kepada pemohon dan termohon lelang tentang jadwal tersebut, Sampai pada pelaksanaan lelang Kantor Lelang yang membuat peraturan teknis peraturan lelang, Panitera menyerahkan Berita Acara Lelang, risalah lelang dan barang yang dijual pada pemenang lelang sedangkan salinan Berita Acara Lelang diserahkan pada termohon eksekusi dan pemohon eksekusi serta kantor pertanahan, Kantor Lelang menerima uang hasil penjualan dari pemenang lelang, Segala biaya yang menyangkut permohonan lelang tersebut diatas menjadi tanggungan pemohon lelang (kreditur). Saran dari penulisan Skripsi ini adalah Perjanjian sewa menyewa tanah berikut bangunan yang dilakukan baik sebelum maupun setelah objek sewanya dijadikan jaminan dengan jaminan hak tanggungan pada bank dilakukan sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Untuk para pihak yang melakukan perjanjian sebelum maupun setelah objek sewa dijadikan jaminan di bank dengan jaminan Hak Tanggungan maka perjanjian sewa menyewa yang dilakukan antara para pihak harus memperhatikan janji-janji yang ada dalam pasal 11 ayat (2) UUHT. Pada prinsipnya ketika debitur melakukan jual beli terhadap pihak lain maka perjanjian sewa menyewa yang dilakukan tidak akan putus oleh karena jual beli tersebut seperti yang terdapat dalam ketentuan pasal 1576 KUH Perdata, kemudian Pihak penyewa harus lebih berhati-hati dalam hal melakukan perjanjian sewa dikarenakan adanya suatu resiko terhadap Pihak Penyewa jika terjadi kredit macet oleh debitur terhadap kreditur dalam hal objek sewa menyewa dijaminkan ke Bank guna pemenuhan agunan kredit yang diajukan oleh debitur. dan hendaknya Debitur memiliki itikad baik dan bersedia mengikuti ketentuanketentuan yang tertulis dalam perjanjian didalam menyelesaikan kredit macet, baik melalui restrukturisasi kredit, penjualan objek hak tanggungan di bawah tangan maupun penjualan objek hak tanggungan dengan pelelangan melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL).