Permohonan Pendaftaran Hak Milik Atas Tanah oleh Pemegang Surat Izin Perumahan Atas Tanah yang Terdaftar sebagai Hak Milik Orang Asing

Abstract

Berlakunya Perpu Nomor 3 Tahun 1960 tentang P3MB mengubah pengaturan SIP yang sebelumnya diatur dengan Undang-Undang Darurat Nomor 3 Tahun 1958 tentang Urusan Perumahan. Rumah-rumah yang semula dikuasai KUP menjadi dikuasai P3MB. Penghunian rumah ber-SIP yang dikuasai KUP hanya menimbulkan hubungan sewa-menyewa (tidak bisa dibeli), sedangkan rumah yang dikuasai P3MB, pemegang SIP dapat memperoleh hak milik atas tanah setelah diberikan hak prioritas pembelian. Akan tetapi, hak prioritas bukanlah bukti perolehan hak atas tanah, sehingga perlu dipertanyakan keabsahan novum perjanjian pemindahan dan penyerahan tanah akibat dari terbitnya hak prioritas yang dikeluarkan BPN kepada pemegang SIP sebagaimana Putusan Mahkaman Agung Nomor 157 PK/Pdt/2020. Selain itu, pemilik rumah ber-SIP yang menjadi objek sengketa dianggap tidak berhak memiliki hak milik atas tanah, karena ada keraguan akan perolehan status kewarganegaraannya dan dianggap sebagai orang asing. Status kewarganegaraan bersifat menentukan, karena hak prioritas tidak dapat diberikan atas tanah yang telah dilekati hak milik. Permasalahan yang dipecahkan dalam tesis ini yaitu, pertama, karakteristik pendaftaran hak milik atas tanah, kedua, perjanjian pemindahan dan penyerahan tanah apakah dapat digunakan sebagai dasar pendaftaran hak milik atas tanah, dan ketiga, kepastian hukum permohonan pendaftaran hak milik atas tanah oleh pemegang SIP atas tanah yang terdaftar sebagai hak milik orang asing. Tujuan penelitian tesis ini adalah menemukan karakteristik pendaftaran hak milik atas tanah, menemukan dasar pendaftaran hak milik atas tanah dengan perjanjian pemindahan dan penyerahan tanah, dan menemukan kepastian hukum pendaftaran hak milik atas tanah oleh pemegang SIP atas tanah yang terdaftar sebagai hak milik orang asing. Tesis ini menggunakan tipe penelitian yuridis normatif, dengan pendekatan perundang-undangan, konsepetual, dan studi kasus.Tesis ini berlandaskan dua teori, teori kepastian hukum dan teori perlindungan hukum atas milik. Kepastian hukum adalah sebuah jaminan agar hukum dapat berjalan dengan semestinya, sedangkan pemberian perlindungan hukum terhadap milik pribadi didasarkan hak-hak yang ada di dalamnya. Penelitian juga didukung dengan penjelasan terkait Hak Milik atas Tanah, Surat Izin Perumahan, dan siapa yang disebut sebagai Orang Asing. Masalah hukum yang telah diuraikan ditarik tiga rumusan masalah, pertama, karakteristik pendaftaran hak milik atas tanah yang akan dianalisis dengan teori kepemilikan dan konsep pendaftaran tanah. Kedua, perjanjian pemindahan dan penyerahan tanah apakah dapat digunakan sebagai dasar pendaftaran hak milik atas tanah yang akan dianalisis dengan teori kepemilikan dan konsep pendaftaran tanah, dan ketiga, kepastian hukum permohonan pendaftaran hak milik atas tanah oleh pemegang SIP atas tanah yang terdaftar sebagai hak milik orang asing yang akan dianalisis dengan teori kepastian hukum dan teori perlindungan hukum atas milik. Hasil dari penelitian ini, pertama, karakteristik pendaftaran hak milik atas tanah adalah terikat dengan sifat-sifat hak milik atas tanah itu sendiri sebagai hak yang terkuat, terpenuh, dan turun-temurun. Produk pendaftaran hak milik atas tanah adalah SHM Pemegang hak milik tidak perlu memperpanjang ataupun memperbarui pendaftaran haknya pada waktu tertentu. Kedua, perjanjian pemindahan dan penyerahan tanah sebenarnya dapat digunakan sebagai dasar pendaftaran hak milik sebagaimana Pasal 54 Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021. Pada kasus Putusan Mahkaman Agung Nomor 157 PK/Pdt/2020, perjanjian pemindahan dan penyerahan tanah tersebut tidak dapat digunakan sebagai dasar pendaftaran hak milik atas tanah karena perjanjian tersebut timbul akibat hak prioritas yang diberikan atas tanah/bangunan yang sudah dilekati hak atas tanah. Ketiga, kepastian hukum dapat diperoleh pemegang hak dengan cara mendaftarkan haknya kepada kantor pertanahan. Pasal 42 dan Pasal 45 UUPA yang melarang orang asing mempunyai hak milik atas tanah, sehingga apabila SHM tertulis atas nama orang asing, maka demi hukum status hak milik atas tanah tersebut hapus dan menjadi tanah negara. Pendaftaran hak milik atas tanah oleh pemegang SIP atas tanah yang terdaftar sebagai hak milik orang asing memperoleh kepastian hukum dengan berdasar pada Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 melalui pendaftaran pemberian hak milik atas tanah yang berasal dari tanah negara, dengan memperhatikan pula ketentuan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2020 apabila benar objek tersebut merupakan objek P3MB/Prk.5. Kesimpulan penelitian ini, pertama, karakteristik pendaftaran hak milik atas tanah adalah terikat dengan sifatsifat hak milik atas tanah itu sendiri sebagai hak yang terkuat, terpenuh, dan turun-temurun. Kedua, Pada kasus Putusan Mahkaman Agung Nomor 157 PK/Pdt/2020, perjanjian pemindahan dan penyerahan tanah tersebut tidak dapat digunakan sebagai dasar pendaftaran hak milik atas tanah karena perjanjian tersebut timbul akibat hak prioritas yang diberikan atas tanah/bangunan yang sudah dilekati hak atas tanah, dan ketiga, pemegang SIP atas tanah yang terdaftar sebagai hak milik orang asing memperoleh kepastian hukum dengan berdasar pada Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 melalui pendaftaran pemberian hak milik atas tanah. Terkait hasil dari penelitian ini dapat diberikan saran-saran, pertama, Kepada pemegang SHM hendaknya melakukan pelaporan kepada kantor pertanahan setempat untuk memastikan tanahnya telah terinput pada basis data BPN. Kedua, kepada pemegang hak prioritas yang berasal dari SIP hendaknya memeriksa riwayat tanah dahulu apabila ingin melangsungkan perjanjian pemindahan hak agar perjanjian tersebut bisa ditindaklanjuti sebagai dasar perolehan hak atas tanah, karena rumah ber-SIP tidak hanya objek P3MB yang bisa didaftarkan, namun ada juga rumah ber-SIP yang berada di bawah penguasaan gubernur yang bisa jadi masih dilekati hak atas tanah. Ketiga, kepada P3MB hendaknya lebih memperhatikan permohonan pemberian hak prioritas yang timbul dari SIP, karena hak prioritas akan menjadi cikal penerbitan SK perolehan hak atas tanah. Hal ini perlu diperhatikan karena KUP/dinas perumahan memiliki kewenangan menerbitkan SIP tidak hanya atas rumah-rumah objek P3MB, namun juga rumah-rumah dengan hak milik, hanya saja tidak/belum dibebaskan dari penguasaan gubernur.