Kepastian Hukum Bagi Konsumen Apabila Pengembang Perumahan Dinyatakan Pailit

Abstract

Latar belakang dari penulisan skripsi ini berawal dari banyaknya bisnis properti perumahan yang berakhir dengan sengketa hukum. Dalam rentang waktu ketika proses jual beli rumah berjalan, banyak pengembang perumahan yang gagal melakukan serah terima unit rumah kepada konsumen sehingga diputus pailit oleh Pengadilan Niaga. Akibatnya, pembangunan rumah tidak dapat dilanjutkan karena rumah tersebut menjadi bagian dari harta pailit, dan konsumen juga akan kehilangan haknya atas kepemilikan rumah tersebut. Berdasarkan ketentuan Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 Tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (untuk seterusnya disebut dengan UUK-PKPU), kedudukan konsumen secara implisit digolongkan sebagai kreditor konkuren. Sebagai kreditor konkuren, maka pelunasan piutang konsumen akan dibayarkan dari hasil penjualan harta pailit setelah diambil bagian oleh kreditor preferen dan kreditor separatis. Sementara itu menurut Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen (untuk seterusnya disebut dengan UUPK), apabila pelaku usaha ingkar janji maka konsumen berhak mendapatkan ganti rugi secara penuh dan sesuai dengan perjanjian. Berdasarkan uraian tersebut terdapat permasalahan yang akan penulis bahas dalam skripsi ini yaitu yang pertama adalah kegagalan penyerahan unit rumah oleh pengembang perumahan dapat dikategorikan utang dalam kepailitan. Kedua, status kepemilikan rumah yang telah dibeli konsumen apabila di tengah jalan pengembang perumahan dinyatakan pailit. Dan ketiga, upaya penyelesaian yang dapat dilakukan konsumen apabila pengembang perumahan dinyatakan pailit. Tujuan penulisan pada skripsi ini dibagi menjadi 2 (dua) yaitu tujuan umum dan khusus. Tujuan umum dari penulisan skripsi ini yaitu sebagai syarat pokok untuk memperoleh gelar Sarjana Hukum, sedangkan tujuan khusus penulisan skripsi ini yaitu untuk menjawab persoalan hukum terkait kepastian hukum bagi konsumen apabila pengembang perumahan dinyatakan pailit. Manfaat pada skripsi ini dibagi menjadi 2 (dua) yaitu manfaat secara teoritis dan manfaat secara praktis. Manfaat secara teoritis skripsi ini yaitu agar dapat memberikan sumbangan pemikiran menyangkut kepastian hukum dalam perkara kepailitan antara pengembang perumahan dengan konsumen. Sementara manfaat secara praktis skripsi ini yaitu agar dapat memberikan informasi kepada akademisi dan praktisi hukum, serta masyarakat umum mengenai upaya penyelesaian yang dapat dilakukan konsumen dalam kepailitan pengembang perumahan. Metode penelitian pada dasarnya bersifat yuridis normatif (doktrinal) dengan menggunakan pendekatan perundang-undangan (statue approach) dan pendekatan konseptual (conceptual approach). Bahan hukum yang digunakan yaitu bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan bahan non hukum. Selanjutnya metode pengumpulan bahan hukum yang digunakan adalah dengan studi kepustakaan, serta menggunakan analisa secara deduktif. Sistematika penulisan berkaitan dengan menguraikan sistematika penulisan skripsi dari bagian awal sampai dengan bagian akhir. Kajian pustaka merupakan suatu uraian dalam sebuah teori, pengertian, serta dasar yuridis yang relevan yang menjadi dasar bagi penulis dalam menjawab suatu permasalahan. Kajian pustaka dalam skripsi ini meliputi Kepailitan, Kepastian Hukum, Pengembang Perumahan, dan Konsumen. Pada kajian tentang kepailitan diuraikan dalam beberapa subbab yaitu pengertian kepailitan, syarat pengajuan permohonan pailit, pihak-pihak yang dapat mengajukan pailit, dan kurator. Kepastian hukum diuraikan dalam dua poin yaitu pengertian kepastian hukum dan kepastian hukum dalam kepailitan. Untuk bagian pengembang perumahan dan konsumen, masing-masing juga diuraikan dalam dua poin yaitu pengertian serta hak dan kewajiban. Berdasarkan rumusan masalah yang telah dibuat penulis, adapun jawaban dari rumusan masalah yang dirangkum dalam bab pembahasan ini yaitu pertama kegagalan penyerahan unit rumah oleh pengembang perumahan kepada konsumen memenuhi unsur utang dalam kepailitan sehingga dapat dikategorikan utang dalam kepailitan. Kedua, status kepemilikan rumah yang telah dibeli konsumen apabila pengembang perumahan pailit yaitu masih menjadi milik pengembang perumahan sepenuhnya dikarenakan alas hak konsumen masih berupa Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Ketiga, upaya penyelesaian yang dapat dilakukan konsumen apabila pengembang perumahan pailit menurut UUK-PKPU adalah dengan mengajukan diri menjadi kreditor konkuren untuk mendapat ganti rugi, selanjutnya yaitu mendaftarkan tagihan piutang kepada Kurator. Sedangkan menurut UUPK tidak diatur mengenai upaya penyelesaian yang dapat dilakukan konsumen apabila pengembang perumahan pailit. Kesimpulan dari skripsi ini adalah utang tidak hanya diartikan dalam bentuk uang saja, melainkan segala bentuk prestasi sepanjang dapat dinyatakan dalam jumlah uang, dapat disebut sebagai utang. Sehingga kegagalan pengembang perumahan menyerahkan unit rumah kepada konsumen dapat dikategorikan sebagai utang dalam kepailitan. Status kepemilikan unit rumah yang telah dibeli konsumen masih menjadi milik pengembang perumahan dikarenakan alas hak konsumen masih berupa PPJB. Ketika pengembang perumahan pailit, segala upaya penyelesaian yang dapat dilakukan oleh konsumen hanya didasarkan pada ketentuan dalam UUK-PKPU. Konsumen dapat mengajukan diri sebagai kreditor konkuren untuk mendapat ganti rugi, serta harus mendaftarkan tagihan piutangnya kepada Kurator dalam tenggang waktu yang telah ditentukan oleh Hakim Pengawas. Saran dari penulisan skripsi ini adalah pertama, hendaknya konsumen lebih berhati-hati dalam melakukan hubungan hukum dengan pengembang perumahan, sebab masih banyak sekali pengembang perumahan yang tidak memiliki itikad baik dalam menjalankan usahanya. Serta pengembang perumahan hendaknya memiliki kesadaran diri untuk menjalankan kewajiban sebagaimana yang telah diperjanjikan agar tidak ada konsumen yang dirugikan. Kedua, hendaknya Pemerintah membuat peraturan baru yang secara khusus mengatur kedudukan konsumen sekaligus status kepemilikan tanah dan bangunan apabila pengembang perumahan diputus pailit. Ketiga, hendaknya Pemerintah melakukan harmonisasi hukum antara UUK-PKPU dengan UUPK agar perlindungan konsumen yang telah diberikan oleh UUPK tidak hilang begitu saja dan berakhir memposisikan konsumen sebagai pihak yang lemah dan dirugikan.