Analisis Kelayakan Teknis dan Ekonomi Proyek Rekonstruksi Pasar Induk Banyuwangi

Abstract

Pasar Induk Banyuwangi merupakan pasar rakyat kelas 1 yang berdiri sejak tahun 1981 dan memiliki peran penting sebagai pusat perdagangan grosir dan eceran komoditas kebutuhan pokok di tengah kota Banyuwangi. Pasar ini berdiri di atas lahan seluas 10.600 m² dengan total 821 unit ruang, namun menghadapi berbagai permasalahan seperti akses jalan sempit, keterbatasan lahan parkir, serta penurunan aktivitas akibat pergeseran pola belanja pasca pandemi Covid-19. Sebagai upaya revitalisasi, Pemerintah Kabupaten Banyuwangi bersama Kementerian PUPR melaksanakan proyek rekonstruksi pasar yang mencakup perbaikan infrastruktur, manajemen pengelolaan, serta pengembangan komunitas pedagang. Proyek ini tidak hanya bertujuan menjadikan pasar lebih efisien dan nyaman, tetapi juga mengangkat nilai historis dan budaya lokal dengan mempertahankan fasad bangunan peninggalan Belanda serta menerapkan desain arsitektur Osing pada bangunan baru, sehingga Pasar Induk Banyuwangi diharapkan menjadi ikon ekonomi sekaligus destinasi wisata budaya di daerah tersebut. Peningkatan infrastruktur dan fasilitas Pasar Induk Banyuwangi bertujuan menciptakan pasar yang efisien dan responsif terhadap kebutuhan masyarakat, namun pelaksanaannya memerlukan kajian kelayakan yang matang agar proyek berjalan optimal dan berkelanjutan. Penelitian ini mengkaji aspek teknis dan ekonomi dalam proyek rekonstruksi, merujuk pada studi Widhiawati (2023) tentang revitalisasi Pasar Ubud. Aspek teknis yang ditinjau meliputi KDB, KLB, KDH, bentuk bangunan ideal, penataan kios dan los, aksesibilitas, serta kelengkapan fasilitas berdasarkan SNI Pasar Rakyat. Sementara aspek ekonomi dianalisis melalui parameter NPV, IRR, BCR, PP, dan sensitivitas terhadap harga retribusi pasca rekonstruksi, mengingat penambahan fasilitas akan meningkatkan biaya operasional. Penelitian ini diharapkan mampu menghasilkan desain pasar yang tidak hanya memenuhi standar teknis, tetapi juga layak secara ekonomi dan berkontribusi terhadap keberlanjutan ekonomi lokal. Hasil analisis menunjukkan secara teknis, proyek memenuhi ketentuan KDB 39,12 % (<60%) KDH hanya 22,75% (>20%). dan KLB 1,5 (<1,8), serta memenuhi 12 indikator teknis pasar rakyat. Pada aspek ekonomi, analisis menggunakan Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (BCR), dan Payback Period (PP). Hasilnya menunjukkan proyek tidak layak secara ekonomi karena NPV sebesar – Rp127.971.715.510,63 , IRR –9.12%, BCR 0,1071, dan PP selama 46 tahun 5 bulan, yang melebihi umur ekonomis bangunan. Analisis sensitivitas terhadap peningkatan pendapatan hingga 840% menunjukkan proyek baru menjadi layak secara matematis, namun tidak realistis untuk diterapkan karena akan membebani pedagang dan bertentangan dengan prinsip keadilan sosial. Sebaliknya, dari aspek operasional, proyek dinyatakan layak karena pendapatan retribusi tahunan dapat menutupi seluruh biaya operasional dan pemeliharaan pasar.