Praktik Praktik Over Contract dalam Perjanjian Sewa Menyewa Tanah dan Bangunan

Abstract

Praktik Over Contract merupakan tindakan di mana penyewa utama, yang memiliki hak sewa berdasarkan kontrak, memindah tangankan hak sewanya kepada pihak ketiga tanpa persetujuan langsung dari pemilik. Praktik ini biasanya bertujuan untuk meraih keuntungan finansial dari pihak ketiga, yang bersedia menyewa dengan tarif lebih tinggi dari kesepakatan awal. Fenomena ini dapat menimbulkan konflik hukum serta berdampak secara ekonomi dan sosial, baik bagi pemilik properti maupun bagi penyewa yang terlibat. Berdasarkan fakta hukum tersebut akan dibahas lebih lanjut melalui penelitian karya ilmiah skripsi berjudul “Praktik Praktik Over Contract dalam Perjanjian Sewa Menyewa Tanah dan Bangunan” dengan rumusan masalah (1) Apa bentuk praktik Over Contract dalam perjanjian sewa menyewa tanah dan bangunan; dan (2) Apa akibat hukum dari praktik Over Contract di dalam perjanjian sewa menyewa tanah dan bangunan. Tujuan dari skripsi ini adalah untuk mengetahui dan memahami bentuk praktik Over Contract yang terjadi dalam perjanjian sewa menyewa tanah dan bangunan, dan menganalisis dampak dan akibat hukum dari praktik Over Contract bagi para pihak yang terlibat, yaitu pemilik tanah atau bangunan, penyewa awal, dan pihak ketiga, serta bagaimana hak dan kewajiban mereka terpengaruh oleh praktik tersebut. Metode penelitian yang digunakan oleh peneliti untuk menjawab permasalahan yang diangkat didalam penelitian ini menggunakan tipe penelitian yuridis-normatif (Legal Research) yaitu penelitian hukum yang dijalankan dengan melakukan penelitian terhadap bahan kepustakaan untuk menarik pemahaman terkait hubungan ilmu hukum dengan hukum positif yang berlaku. Selain itu, didalam penelitian skripsi ini, peneliti menggunakan pendekatan perundang-undangan (statue approach) dan pendekatan konseptual (conseptual approach). Kajian Pustaka dalam penelitian skripsi ini terbagi menjadi 6 (enam) sub pokok bahasan. Pertama, terkait dengan perjanjian yang terdiri dari pengertian perjanjian, jenis perjanjian, Kedua, terkait dengan Perjanjian sewa menyewa yang terdiri dari pengertian sewa menyewa, unsur-unsur sewa menyewa, hak dan kewajiban para pihak dalam sewa menyewa, Ketiga terkait praktik over contract yang terdiri dari pengertian over contract, tujuan over contract, bentuk over contract, Keempat, terkait dengan tanah dan bangunan yang terdiri dari pengertian tanah dan bangunan, dasar hukum tanah dan bangunan, fungsi tanah dan bangunan, Kelima, terkait dengan akibat hukum yang terdiri dari pengertian akibat hukum, jenis-jenis akibat hukum, Keenam terkait dengan perlindungan hukum yang terdiri dari pengertian perlindungan hukum, tujuan perlindungan hukum, bentuk perlindungan hukum. Hasil dari penelitian skripsi ini adalah Pertama, bentuk praktik over contract dalam perjanjian sewa menyewa tanah dan bangunan adalah Praktik over contract dalam peraniian tertulis, dan Praktik over contract dalam peraniian lisan. Untuk bentuk Praktik over contract dalam peraniian tertulis terjadi ketika penyewa pertama secara resmi mengalihkan hak sewanya kepada pihak ketiga melalui suatu perjanjian tertulis. Dalam dokumen, biasanya dituangkan ketentuan mengenai hal-hal yang telah disepakati secara tertulis. Walaupun berbentuk tertulis, hal ini tetap berpotensi menimbulkan sengketa hukum, karena pada prinsipnya penyewa tidak berwenang secara sepihak mengalihkan hak sewa, selanjutnya bentuk Praktik over contract dalam peraniian lisan adalah bentuk pengalihan hak sewa oleh penyewa pertama kepada pihak lain (penyewa kedua) yang dilakukan hanya berdasarkan kesepakatan lisan tanpa dituangkan secara formal dalam suatu dokumen kontrak. Meskipun sah selama memenuhi unsur Pasal 1320 KUH Perdata, Over Contract tidak tertulis memiliki kelemahan dalam aspek pembuktian. Kedua, akibat hukum dari praktik Over Contract di dalam perjanjian sewa menyewa tanah dan bangunan yaitu meliputi Bagi Pihak Kedua adalah batal demi hukum Penyewa pertama secara tertulis melakukan Over Contract tanpa izin dari pemilik tanah dan bangunan. Tindakan ini menimbulkan sengketa, Sedangkan akibat hukum dari praktik Over Contract di dalam perjanjian sewa menyewa tanah dan bangunan yaitu meliputi Bagi Pihak Ketiga atau penyewa tanah dan bangunan adalah batal demi hukum, karena praktik over contract tanpa izin dan sepengetahuan pemilik tanah dan bangunan merupakan tindakan yang tidak sah secara hukum, sehingga dapat menimbulkan akibat hukum seperti pembatalan perjanjian, pemutusan kontrak sepihak, gugatan ganti rugi, serta tuntutan perdata dari pihak yang dirugikan, termasuk pemilik tanah. Kesimpulan penelitian ini menyatakan bahwa praktik over contract dalam sewa menyewa tanah dan bangunan merupakan pengalihan hak atau kewajiban dari penyewa pertama kepada pihak ketiga tanpa izin pemilik. Perjanjian tertulis dilakukan secara jelas dengan dokumen resmi, baik berupa akta di bawah tangan maupun akta otentik, sedangkan perjanjian lisan tidak dituangkan dalam bentuk dokumen, hanya berdasarkan kesepakatan verbal dan biasanya disertai saksi. Meskipun sah menurut hukum berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata, perjanjian lisan tidak dianjurkan karena lemah dalam aspek pembuktian jika terjadi sengketa. Akibat hukum dari praktik over contract dalam perjanjian sewa menyewa tanah dan bangunan adalah batal demi hukum karena tidak memenuhi syarat sah perjanjian menurut Pasal 1320 KUHPerdata, terutama terkait itikad baik dan larangan pengalihan hak sewa. Praktik ini juga melanggar Pasal 1559 KUHPerdata. Akibat hukum ini menyebabkan pembatalan perjanjian, pemutusan kontrak sepihak, gugatan ganti rugi, dan tuntutan hukum perdata. Saran dalam skripsi ini, meliputi Pertama, Masyarakat harus cermat dalam membuat perjanjian, terutama terkait larangan pengalihan sewa tanpa izin pemilik. Perjanjian harus sah dilakukan dengan itikad baik, dan mematuhi isi klausul. Kehati-hatian serta izin tertulis dari pemilik diperlukan untuk menjamin legalitas perjanjian dan menghindari pembatalan atau tuntutan hukum, serta hal ini tidak terjadi kembali di kemudian hari. Kedua, diperlukan regulasi khusus terkait over contract, karena belum ada pengaturan atau regulasi yang jelas. Kekaburan hukum ini rentan untuk disalahgunakan. Oleh karena itu, pemerintah disarankan menyusun aturan eksplisit.