Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Dalam Perjanjian Jual Beli Rumah di Bawah Tangan yang Sertipikatnya Masih Menjadi Agunan di Bank (Studi Kasus Putusan No. 105/Pdt.G/2022/PN Byw)

Abstract

Penelitian ini memiliki tujuan penelitian yang secara khusus untuk mengetahui dan memahami tiga permasalahan hukum utama. Pertama, untuk mengkaji keabsahan perjanjian jual beli rumah di bawah tangan yang objeknya masih menjadi agunan di bank. Kedua, untuk menganalisis status hukum sertipikat hak milik (SHM) yang masih menjadi jaminan bank ketika objek jual beli telah berpindah tangan secara perdata. Ketiga, untuk mengetahui dan memahami bagaimana bentuk tanggung jawab hukum penjual terhadap pembeli jika rumah yang diperjualbelikan masih dijadikan jaminan kredit di bank, yang di tegakkan oleh putusan pengadilan melalui pernyataan majelis hakim dalam persidangan. Metode penelitian yang digunakan adalah yuridis normatif, yang berfokus pada analisis terhadap norma hukum, asas- asas hukum, dan peraturan perundangundangan (law in books). Penelitian ini menggunakan 2 pendekatan untuk menjawab permasalahan yaitu pendekatan perundang-undangan (statute approach) untuk menelaah peraturan terkait hukum perjanjian, hukum agraria, dan hukum jaminan, serta pendekatan konseptual (conceptual approach) untuk memahami doktrin-doktrin yang relevan, terutama teori perlindungan hukum internal dan eksternal dari Prof. Moch. Isnaeni. Pengumpulan data dilakukan melalui studi kepustakaan terhadap bahan hukum primer, seperti peraturan perundang-undangan dan Putusan No. 105/Pdt.G/2022/PN Byw, serta bahan hukum sekunder berupa buku dan jurnal ilmiah. Seluruh data yang terkumpul kemudian dianalisis secara kualitatif untuk mengidentifikasi fakta hukum, melakukan sistematisasi data, dan merumuskan argumentasi hukum yang kuat sebagai jawaban atas permasalahan penelitian. Hasil penelitian pada analisis terhadap Putusan No. 105/Pdt.G/2022/PN Byw menunjukkan bahwa pada keabsahan pada perjanjian jual beli di bawah tangan sah sebagai perikatan perseorangan menurut hukum perdata, namun cacat formil menurut hukum agraria karena tidak dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hal ini timbul karena permasalahan status objek sebagai agunan, yang menciptakan kondisi tumpang tindih hak (overlapping of rights) antara hak kebendaan bank yang superior, hak perorangan pembeli yang lemah, dan kepemilikan de jure penjual. Akar permasalahan sengketa ini ada pada wanprestasi yang dilakukan oleh Tergugat selaku penjual, yang wujud wanprestasinya bukanlah kegagalan penyerahan fisik objek, melainkan kegagalan menyerahkan hak milik yang bersih dan bebas dari beban hukum. Akibat adanya kegagalan perlindungan hukum internal yang bersumber dari perjanjian jual beli di bawah tangan antara para pihak, Penggugat selaku pembeli menempuh jalur perlindungan hukum eksternal melalui pengadilan. Melalui proses penemuan hukum (rechtsvinding) ini hakim mengesampingkan formalitas yuridis dengan mempertimbangkan iktikad baik dan penguasaan jangka panjang oleh pembeli (daluwarsa). Amar putusan yang memberikan izin kepada pembeli untuk mengurus peralihan hak secara mandiri berfungsi sebagai substitusi kewenangan, yang secara efektif menegakkan tanggung jawab penjual dan memberikan kepastian hukum bagi pembeli yang beriktikad baik. Berdasarkan hasil penelitian diatas, penulis memberikan beberapa saran yaitu secara praktis, disarankan kepada masyarakat calon pembeli untuk selalu melakukan transaksi jual beli tanah di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan melakukan uji tuntas (due diligence) terhadap status sertipikat di Kantor Pertanahan. Secara teoritis, diperlukan adanya sosialisasi hukum yang lebih gencar oleh pemerintah mengenai risiko yuridis dari transaksi di bawah tangan agar kepastian hukum dalam peralihan hak atas tanah dapat terwujud.