PACTUM DE COMPROMITTENDO DALAM SENGKETA AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI ATAS HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN (Kajian Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor : 3145K/PDT/1999 Tertanggal 30 Januari 2001)

Abstract

Bertitik tolak dari kasus antara Tjong Yeni dengan PT. Surabaya Land diperiksa dan diputuskan oleh Pengadilan Negeri Surabaya Nomor : 96/Pdt.G/1998/PN.Sby kemudian pada tingkat banding di Pengadilan Tinggi Surabaya dalam Nomor : 738/Pdt/1998/PT.Sby dan terakhir putusan kasasi oleh MARI Nomor 3145K/Pdt/1999. Setelah membaca dan mengkaji setiap putusan tersebut di atas ditemukan beberapa masalah yang perlu untuk dikaji dan dianalisis. Tujuan yang ingin dicapai secara umum adalah guna memenuhi persyaratan dalam memperoleh gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Jember. Adapun tujuan khusus dalam penelitian ini adalah untuk mengkaji dan menganalisa tentang sengketa Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun beserta ratio decidendi pengadilan judex facti terhadap sengketa Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun tersebut. Selain itu juga untuk mengkaji dan menganalisa ratio decidendi MARI Nomor : 3145K/Pdt/1999 terhadap pactum de compromittendo dalam sengketa Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun. Metodologi dalam penelitian ini, sehubungan tipe penelitian ini adalah penelitian normatif, maka bahan hukum yang digunakan adalah bahan hukum primer dan sekunder yang terkait dengan judul dan permasalahan yang diajukan. Pendekatan dalam penelitian ini menggunakan pendekatan perundang-undangan (statute approach.), pendekatan konseptual (conceptual approach) dan pendekatan kasus (case approach). Sedangkan dalam pembahasan analisa yang digunakan berpijak pada asas hukum, logika hukum, penafsiran hukum dan argumentasi hukum dan interpretasi hukum sehingga secara preskripsi dapat menjawab permasalahan yang diajukan dan akan dijabarkan dalam saran. Hasil kesimpulan dalam skripsi ini adalah arbitrase merupakan lembaga untuk menyelesaikan sengketa perdata di luar peradilan umum yang didasarkan pada perjanjian arbitrase yang dibuat secara tertulis oleh para pihak yang bersengketa. Berkaitan dengan penyelesaian sengketa dalam Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun secara khusus diatur dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 yang menyatakan jika terjadi sengketa maka akan diselesaikan melalui lemabag arbitrase. Pada putusan Pengadilan Negeri Surabaya Nomor : 96/Pdt.G/1998/PN.Sby dalam konpensi gugatan Penggugat ditolak untuk seluruhnya karena Penggugat tidak dapat membuktikan setiap petitum gugatannya, dan dalam rekonpensi Pengadilan Negeri mengabulkan gugatan Penggugat Rekonpensi untuk sebagian. Dalam putusan Pengadilan Tinggi Surabaya dalam Nomor : 738/Pdt/1998/PT.Sby, Pengadilan Tinggi dapat menyetujui dan membenarkan pertimbangan dan Putusan Hakim pertama, Pengadilan Negeri Surabaya. Sedangkan ratio decidendi MARI Nomor : 3145K/Pdt/1999 terhadap Pactum de Compromittendo dalam Sengketa Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun, yakni kekuatan klausula / perjanjian arbitrase, pada aliran yang menekankan pada asas Pacta Sunt Servanda, mengajarkan bahwa klausula/perjanjian arbitrase mengikat para pihak, dan Mahkamah Agung juga menyatakan bahwa Pengadilan Negeri Surabaya hanya berwenang melakukan prosedur Pemanggilan dalam beracara pada Lembaga Arbitrase Nasional Indonesia (BANI), karena beracara didepan BANI adalah bersifat absolut oleh karenanya gugatan yang diajukan dimuka Pengadilan Negeri haruslah dinyatakan tidak dapat diterima. Saran bagi para pelaku bisnis di bidang perdagangan dapat memilih lembaga arbitrase dalam penyelesaian sengketanya dengan menerapkan asas cepat, sederhana, dan biaya ringan dan bagi para hakim pemutus perkara khususnya dalam perkara ini, hendaknya taat pada asas Lex Specialis derogat Lex Generalis.