PRINSIP-PRINSIP HUKUM SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT) PADA PERJANJIAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH

Abstract

Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang diatur dalam Pasal 15 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 menentukan adanya batas waktu yakni 1 (satu) bulan untuk hak atas tanah yang sudah terdaftar dan 3 (tiga) bulan untuk hak atas tanah yang belum terdaftar, namun ketentuan-ketentuan ini tidak berlaku terhadap jenis-jenis kredit tertentu sebagaimana yang telah diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN nomor 4 Tahun 1996 yang diantaranya menentukan bahwa terhadap jenis-jenis kredit tertentu Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (selanjutnya disebut SKMHT) berlaku sampai saat berakhirnya perjanjian kredit. Hal ini menunjukkan perhatian pemerintah dalam memberikan perlindungan terhadap masyarakat golongan ekonomi lemah yang membutuhkan kredit, terutama dalam hal Kredit Pemilikan Rumah, hal ini tentu saja untuk membantu meningkatkan kesejahteraan masyarakat dan menciptakan keadilan, dengan harapan mampu mencapai kemakmuran dan kesejahteraan sosial bagi seluruh bangsa Indonesia, yang merupakan salah satu tujuan Nasional Indonesia. Menilik latar belakang tersebut, penulis tertarik untuk menelaah secara hukum dari segi peraturan-peraturan hukumnya mengenai SKMHT pada perjanjian Kredit Pemilikan Rumah yang erat kaitannya dengan penetapan batas waktu SKMHT. Tipe penelitian yang digunakan dalam penulisan tesis ini adalah yuridis normatif, sedangkan tujuan yang hendak dicapai adalah mengkaji dan menganalisa tentang prinsip hukum perjanjian pokok dan perjanjian tambahan pada perjanjian Kredit Pemilikan Rumah, mengkaji dan menganalisa dasar filosofi penetapan batas waktu SKMHT dan akibat hukum bagi krditur jika SKMHT tidak ditindaklanjuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (Selanjutnya disebut APHT). Sesuai dengan tujuan yang akan dicapai, maka metodologi dalam penelitian tesis ini menggunakan tiga pendekatan, yakni pendekatan Undangundang

(statute approach), pendekatan konseptual (conceptual approach) dan pendekatan historis (historical approach), sedangkan pengumpulan bahan hukum ini penulis menggunakan metode atau cara dengan mengklasifikasikan, mengindentifikasikan, mengkategorisasikan dan menginventarisasikan bahanbahan hukum

yang dipakai dalam mengkaji dan menganalisa permasalahan.

Pembahasan dalam tesis ini meliputi prinsip hukum perjanjian pokok dan perjanjian tambahan pada kredit pemilikan rumah, dasar filosofi penetapan batas waktu SKMHT dan yang terakhir mengenai akibat hukum bagi kreditur jika SKMHT tidak ditindaklanjuti dengan pembuatan APHT. Hasil dari pembahasan ini bahwa perjanjian tambahan merupakan perjanjian acessoir artinya artinya ada dan berakhirnya perjanjian jaminan tergantung dari perjanjian pokok (perjanjian kredit), hal ini adalah sesuai dengan pengertian dari Pasal 10 ayat (1) Undangundang

Hak Tanggungan, sedangkan dasar filosofi penetapan batas waktu SKMHT selain untuk memberikan kepastian hukum juga untuk menciptakan keadilan bagi para pihak dan memberikan kemanfaatan terutama untuk masyarakat golongan ekonomi lemah, dan akibat hukum bagi kreditur jika SKMHT tidak ditindaklanjuti dengan pembuatan APHT mengakibatkan kreditur sebagai kreditur konkuren yang mempunyai hak yang sama dan seimbang dengan kreditur lainnya, karena sebagai pemegang jaminan umum yang di atur dalam Pasal 1131 dan 1132 KUH Perdata, dan jika terjadi kredit macet bagi kreditur konkuren maka penyelesainnya melalui gugatan perdata di Pengadilan. Hasil pembahasan tersebut, memberikan suatu pemahaman pada penulis untuk memberikan saran pada pembentuk Undang-undang mengenai penetapan batas waktu SKMHT terhadap tanah yang belum terdaftar wajib diikuti pembuatan APHT selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan, seharusnya batas waktu SKMHT tersebut ditambah bukan lagi 3 (tiga) bulan melainkan lebih dari itu, karena proses penerbitan sertipikat pada umumnya lebih dari 3 (tiga) bulan.