Kepastian Hukum Kreditor Atas Hak Kepemilikan Satuan Rumah Susun Apartemen Green Pramuka City Putusan Nomor : 110/Pdt.sus/2020/PN Niaga.jkt.PST

Abstract

Hubungan hukum jual beli satuan rumah susun yang melibatkan metode Pre-Project selling baik antara penjual maupun pembeli tentu saja tidak akan terlepas dari adanya permasalahan hukum yang melingkupi, hal tersebut terutama berkaitan dengan kepastian hukum yang diperoleh pembeli pasca pemenuhan kewajiban atas prestasinya. Pada perkembanganya Pengembang seringkali dianggap lalai dalam memenuhi kewajibannya untuk melakukan pengalihan kepemilikan atas unit yang telah dilunasi. Kelalaian pengembang yang menyebabkan tidak dapat dialihkannya hak kepemilikan satuan rusun menciptakan suatu kondisi ketidakpastian akan status kepemilikan satuan rumah susun yang seharusnya menjadi hak dari pembeli. Ketidakpastian akan status kepemilikan satuan rumah susun tersebut kemudian hari sering memicu timbulnya sengketa antara pihak pengembang perumahan dengan pembeli perumahan. Permasalahan serupa dapat dianalisis melalui studi putusan bernomor 110/Pdt.Sus-PKPU/2020/PN Niaga.Jkt.Pst, dimana PT. Duta Paramindo Sejahtera selaku pengembang (developer) apartemen Green Pramuka City dimohonkan PKPU oleh Arya Adipurwa dan Indiarti Wulandari yang merupakan pembeli unit apartemen Green Pramuka City. Pemohon melalui dalil dalil permohonannya menganggap bahwa pengembang telah berutang dengan tidak memenuhi kewajibannya untuk melakukan penandatanganan AJB berikut menyerahkan SHMSRS sebagaimana sebelumnya telah diperjanjikan oleh pengembang dan tertera dalam surat pernyataan kepada bank, yang mengatakan bahwa penyerahan SHMSRS akan dilakukan selambat-lambatnya 36 bulan sejak proses pembangunan tower selesai dibuat (Topping Off). Perbuatan pengembang yang tidak melakukan penyerahan SHMSRS pada dasarnya dapat dikategorikan sebagai wanprestasi, dimana terdapat perbuatan pengembang yang tidak melaksanakan prestasi atau kewajibannya sebagaimana perikatan yang telah dibuat. Sehingga dalam hal ini sengketa yang diajukan seharusnya diselesaikan dengan mekanisme hukum perjanjian melalui gugatan wanprestasi. Berdasarkan uraian tersebut maka terdapat tiga permasalahan yang akan diangkat pertama berkaitan dengan bentuk wanprestasi yang dilakukan pengembang didalam putusan bernomor 110/Pdt.Sus-PKPU/2020/PN Niaga.Jkt.Pst, kemudian yang kedua adalah berkaitan dengan sudah tepatnya upaya hukum yang dilakukan oleh kreditor didalam didalam putusan bernomor 110/Pdt.Sus-PKPU/2020/PN Niaga.Jkt.Pst, dan yang ketiga adalah berkaitan dengan bentuk kepastian hukum terhadap kreditor yang tidak memiliki SHMSRS. Tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah yang pertama Untuk mengetahui bentuk wanprestasi yang dilakukan oleh pengembang Green Pramuka City kedua untuk mengetahui upaya pengajuan permohonan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang yang dilakukan oleh kreditor telah menjamin pemunuhan haknya atau tidak. Dan yang ketiga adalah untuk mengetahui dan memahami kepastian hukum yang diperoleh oleh kreditor yang tidak memiliki Sertipikat Hak Atas Satuan Rumah Susun. Jenis penelitian yang digunakan adalah penelitian hukum normatif (normative legal research). Penelitian hukum normatif sendiri adalah penelitian hukum untuk menemukan aturan hukum, prinsip-prinsip hukum, maupun doktrin-doktrin hukum guna menjawab isu hukum yang dihadapi sehingga pokok kajian dalam hukum normatif akan berlaku dalam masyarakat dan bagi perilaku setiap orang. Lalu berkaitannya dengan penelitian ini, pendekatan yang digunakan dalam penulisan skripsi ini adalah pendekatan perundang undangan (statute approach) dan pendekatan konseptual (conceptual approach). Hasil Penelitian yang pertama mengemukakan bahwa bentuk perbuatan wanprestasi yang dilakukan oleh pengembang adalah berupa tidak dilaksanakan nya kewajiban pengembang berupa Penandatanganan AJB berikut penyerahan SHMSRS kemudian hasil penelitian yang kedua mengemukakan bahwa Terjadinya wanprestasi dapat menimbulkan adanya tuntutan ganti rugi dan pemenuhan prestasi terhadap diri pengembang. Adapun forum penyelesaian sengketa yang dipilih oleh kreditor didalam Putusan Nomor 110/Pdt.Sus PKPU/2020/PN Niaga.Jkt.Pst dirasa tidak tepat dalam menjamin adanya kepastian hukum atas kepemilikan haknya dan seharusnya ditempuh melalui gugatan wanprestasi lalu dalam penelitian ketiga ditemukan fakta bahwa PPJB yang dimiliki oleh Kreditor dalam Putusan Nomor 110/Pdt.Sus-PKPU/2020/PN Niaga.Jkt.Pst pada dasarnya dapat dijadikan sebagai tanda bukti kepemilikan hak atas satuan rumah susun, namun penggunaan PPJB ini pada dasarnya bersifat lemah, sehingga dalam praktiknya secara formil diperlukan adanya akta autentik yang membuktikan adanya peralihan hak (AJB) dan kepemilikan hak atas satuan rumah susun (SHMSRS). Saran dari skripsi ini adalah pertama ditujukan kepada pembuat undang undang, terhadap UU 37/2004 KPKPU diperlukan adanya penambahan norma berkaitan dengan kondisi insolvensi dan definisi utang. Kemudian diperlukannya ketentuan Undang-Undang yang secara jelas mengatur berkaitan dengan SHMSRS terutama diperlukan adanya sanksi-sanksi tegas terhadap terjadinya pelanggaran-pelanggaran didalamnya. Kemudian yang kedua ditujukan bagi Pemerintah dimana diperlukan adanya peran aktif dari pemerintah untuk memberikan sanksi tegas terhadap pelanggaran yang dilakukan oleh PT. Duta Paramindo. Kemudian ketiga ditujukan pada pengembang yang pada dasarnya diharapkan untuk memenuhi hak-hak pembeli sebagaimana telah diperjanjikan, adapun pihak pengembang diharapkan untuk memberikan informasi sejelas-jelasnya berkaitan dengan proses penandatanganan AJB dan penyerahan SHMSRS dan yang keempat ditujukan bagi Majelis Hakim maupun penegak hukum lainya dimana diperlukan adanya pemahaman secara mendalam berkaitan dengan adanya sengketa perjanjian yang akan diajukan apakah sengketa tersebut termasuk didalam domain penyelesaian melalui mekanisme PKPU atau justru merupakan domain dari penyelesaian sengketa melalui jalur gugatan wanprestasi .