Perubahan Persyaratan Pembentukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Rumah Susun Pasca Undang-Undang Cipta Kerja

Abstract

Hunian merupakan kebutuhan dasar setiap warga negara yang mendapat jaminan konstitusional melalui Pasal 28H ayat (1) UndangUndang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. Keterbatasan ketersediaan lahan di kawasan perkotaan mendorong lahirnya kebijakan pembangunan hunian vertikal berupa rumah susun sebagai alternatif pemenuhan kebutuhan tempat tinggal. Dalam praktik penyelenggaraannya, pengembang kerap melakukan penjualan satuan rumah susun sebelum pembangunan selesai melalui mekanisme Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB),yaitu suatu praktik yang dikenal sebagai pre-project selling. Mekanisme tersebut memberikan manfaat berupa sumber pembiayaan bagi pengembang dan harga yang lebih terjangkau bagi konsumen, namun sekaligus mengandung risiko karena objek perjanjian belum sepenuhnya terwujud secara fisik pada saat pengikatan dilakukan. Guna melindungi konsumen dari risiko tersebut, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rumah Susun) menetapkan sejumlah persyaratan imperatif sebelum PPJB dapat dibuat, termasuk persyaratan keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen). Penjelasan Pasal 43 ayat (2) huruf d UU Rumah Susun memberikan definisi operasional yang jelas, yaitu bahwa 20% (dua puluh persen) tersebut dihitung dari volume konstruksi bangunan rumah susun yang sedang dipasarkan. Definisi ini berfungsi sebagai tafsir autentik yang memberikan parameter objektif dan terukur bagi pengembang, notaris, dan konsumen dalam menilai terpenuhinya syarat PPJB. Namun, setelah berlakunya Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Cipta Kerja (UU Cipta Kerja), penjelasan pasal tersebut dihapus tanpa digantikan oleh rumusan yang setara, meskipun frasa "keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen)" dalam batang tubuh pasal tetap dipertahankan. Kondisi demikian menimbulkan kekaburan norma karena tidak lagi terdapat parameter yang jelas dan otoritatif untuk mengukur terpenuhinya persyaratan tersebut, sehingga memunculkan ketidakpastian mengenai keabsahan PPJB yang dibuat dalam kondisi demikian. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis kedudukan PPJB rumah susun dalam sistem hukum perjanjian pasca berlakunya UU Cipta Kerja, serta mengkaji implikasi yuridis dari perubahan pengaturan persyaratan tersebut terhadap keabsahan perjanjian menurut hukum perdata dan perlindungan konsumen dalam praktik pre-project selling rumah susun. Metode penelitian yang digunakan adalah yuridis normatif dengan pendekatan peraturan perundang-undangan (statute approach) dan pendekatan konseptual (conceptual approach). Bahan hukum primer yang digunakan meliputi KUHPerdata, UU Rumah Susun, UU Cipta Kerja, dan UU Perlindungan Konsumen, sedangkan bahan hukum sekunder terdiri dari buku-buku hukum serta jurnal ilmiah yang relevan Hasil penelitian menunjukkan bahwa persyaratan keterbangunan minimal 20% (dua puluh persen) merupakan bagian dari syarat keempat Pasal 1320 KUHPerdata, yaitu kausa yang diperbolehkan (geoorloofde oorzaak), yang dikualifikasikan sebagai syarat objektif perjanjian. Konsekuensinya, PPJB yang dibuat tanpa terpenuhinya persyaratan tersebut secara dogmatik batal demi hukum (nietig van rechtswege) karena causanya bertentangan dengan undang-undang sebagaimana dilarang Pasal 1337 KUHPerdata. Sanksi batal demi hukum secara normatif tetap berlaku dan tidak hilang akibat penghapusan Penjelasan Pasal 43 ayat (2) huruf d oleh UU Cipta Kerja. Kondisi demikian mengakibatkan norma imperatif tersebut mengalami disfungsi norma, yaitu tetap berlaku secara formal dan sanksinya tetap melekat, namun tidak dapat ditegakkan secara efektif karena standar pembuktiannya tidak lagi tersedia pada tingkatan normatif yang setara. Berdasarkan temuan tersebut, dapat disimpulkan bahwa perubahan pengaturan yang dibawa oleh UU Cipta Kerja tidak menghapus norma imperatif keterbangunan minimal 20% (dua puluh persen) maupun sanksi batal demi hukum yang melekat padanya berdasarkan Pasal 1320 juncto Pasal 1337 KUHPerdata, melainkan menghilangkan parameter operasional yang menjadi prasyarat bagi efektivitas penegakannya. Kondisi disfungsi norma yang diakibatkannya tidak hanya berdampak pada aspek keabsahan perjanjian, tetapi juga menimbulkan implikasi yuridis yang luas, yaitu melemahnya posisi konsumen, melemahnya efektivitas persyaratan sebagai instrumen perlindungan konsumen, serta terciptanya ketidakadilan struktural dalam akses terhadap keadilan. Secara keseluruhan, perubahan pengaturan ini melemahkan kepastian hukum, keseimbangan para pihak, dan efektivitas perlindungan konsumen dalam transaksi pre-project selling rumah susun. Rekomendasi dari kepenulisan ini adalah pemerintah perlu merevisi undang-undang dengan memperjelas parameter keterbangunan atau setidaknya menerbitkan aturan teknis sebagai pedoman. Konsumen disarankan untuk lebih berhati-hati dengan melakukan verifikasi mandiri sebelum menandatangani PPJB, sedangkan pengembang perlu bertindak transparan dan menggunakan standar yang objektif agar tidak merugikan konsumen serta menghindari risiko hukum di masa mendatang.