Perlindungan Hukum Bagi Pembeli dalam Perjanjian Jual Beli Tanah Yang Dibuat dengan Akta di Bawah Tangan

Abstract

Perjanjian jual beli tanah dan bangunan, memiliki pengaturan secara khusus dalam pelaksanaannya. Perjanjian jual beli tanah dan bangunan secara umum harus memenuhi ketentuan yang berlaku dalam BW. Perjanjian jual beli dalam pengertian BW adalah merupakan perjanjian bernama yang diatur dalam Pasal 1457 sampai 1540 BW, yaitu perjanjian yang dikenal dengan nama tertentu dan mempunyai pengaturannya secara khusus. Dalam Undang-Undang jual beli tanah wajib dilaksanakan dihadapan PPAT sedangkan Jual beli dibawah tangan dapat menimbulkan berbagai masalah dikemudian hari. perjanjian dibawah tangan dilakukan karena asas kepercayaan atau hubungan pertemanan atau persaudaraan yang kuat sehingga bersedia melakukan perjanjian dibawah tangan, dengan melihat beberapa kasus tersebut pihak yang dirugikan adalah pihak pembeli, pihak pembeli memiliki etikad baik tetapi pada kenyataanya pembeli mengalami kerugian dan tidak mendapatkan hak yang seharusnya menjadi hak dari pembeli. Penelitian ini mengkaji secara mendalam terkait jual beli tanah yang dilakukan dibawah tangan. Adapun rumusan masalah utama dalam tesis ini meliputi: Apakah perjanjian jual beli tanah yang dibuat dengan akta dibawah tangan memiliki keabsahan, kedua Apa akibat hukum dari perjanjian jual beli tanah dengan akta di bawah tangan terhadap peralihan hak atas tanah serta kepastian hukum bagi pembeli, ketiga Apa konstruksi norma perlindungan hukum bagi pembeli dalam jual beli tanah dengan akta dibawah tangan. Metode penelitian yang digunakan adalah yuridis normatif dengan pendekatan perundang-undangan, konseptual, dan studi kasus. Bahan hukum primer meliput Undang- Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar pokok Agraria. Peratutan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah dan contoh kasus berupa putusan. Hasil penelitian menunjukan Perjanjian jual beli tanah yang dibuat di bawah tangan memang sah secara hukum perdata, namun keabsahan tersebut bersifat semu dalam konteks hukum pertanahan. Keabsahan perdata hanya menghasilkan ikatan obligatoir antar para pihak, tetapi tidak pernah bertransformasi menjadi hak kebendaan yang diakui negara. Oleh karena itu, praktik jual beli tanah di bawah tangan secara struktural tidak mampu memberikan kepastian hukum, karena sejak awal tidak memenuhi prasyarat hukum untuk melahirkan akibat hukum berupa peralihan hak atas tanah. Akibat hukum dari jual beli di bawah tangan hal ini secara sistemik membebani pembeli, bukan penjual. Pembeli ditempatkan dalam posisi hukum yang rapuh karena tidak memiliki alat bukti formal yang diakui dalam sistem pertanahan. Dalam kondisi terjadi sengketa, peralihan ganda, atau perubahan status hukum penjual, pembeli berada pada posisi defensif dan harus menanggung beban pembuktian yang berat. Situasi ini menegaskan bahwa praktik tersebut menciptakan ketimpangan perlindungan hukum dan bertentangan dengan prinsip kepastian hukum serta keadilan substantif. Berkaitan dengan hasil penelitian tersebut di atas saran yang di gunakan adalah: pertama praktik jual beli tanah dengan akta di bawah tangan tidak seharusnya lagi ditoleransi sebagai kebiasaan hukum. Negara perlu secara konsisten menegaskan bahwa mekanisme formal melalui PPAT bukan sekadar prosedur administratif, melainkan syarat esensial untuk melahirkan kepastian hukum. Pembiaran terhadap praktik bawah tangan hanya akan memperpanjang ketidakpastian dan membuka ruang sengketa yang berulang. Kedua Perlu dilakukan reposisi peran PPAT dan instansi pertanahan, tidak hanya sebagai pelaksana administrasi, tetapi juga sebagai instrumen pencegahan risiko hukum. Tanpa pendekatan preventif yang serius, pembeli akan terus menjadi pihak yang dirugikan secara struktural. Edukasi hukum semata tidak cukup apabila tidak disertai dengan kebijakan yang secara tegas membatasi ruang praktik jual beli bawah tangan. Ketiga Pembentuk kebijakan perlu segera merespons kekosongan perlindungan hukum bagi pembeli dengan menyusun pengaturan yang mampu memberikan perlindungan terbatas terhadap transaksi yang telah memenuhi syarat material tertentu. Ketidakmampuan sistem hukum untuk menyesuaikan diri dengan realitas praktik masyarakat akan menyebabkan hukum kehilangan legitimasi sosialnya. Oleh karena itu, harmonisasi antara norma perdata dan pertanahan bukan lagi pilihan, melainkan kebutuhan mendesak demi menjamin kepastian dan keadilan hukum.