Kepastian Hukum Makna Tanah Belum Terdaftar Dalam Pelaksanaan Lelang

Abstract

Penelitian ini mengkaji problematika disharmoni norma antara Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 yang mensyaratkan surat keterangan tanah belum terdaftar dari Badan Pertanahan Nasional (BPN) dalam lelang sukarela, dengan ketentuan UUPA dan PP 24/1997 yang tidak memberikan kewenangan kepada BPN untuk menerbitkan surat tersebut. Kondisi ini menimbulkan ketidakpastian hukum (rechtsonzekerheid) dan berpotensi merugikan pemenang lelang. Rumusan masalah: (1) makna yuridis tanah terdaftar dan belum terdaftar; (2) implikasi hukum lelang terhadap tanah belum terdaftar dalam perspektif kepastian hukum; (3) formulasi pengaturan hukum yang ideal. Metode penelitian yang digunakan adalah yuridis normatif dengan pendekatan perundang-undangan, konseptual, dan historis. Bahan hukum primer meliputi UUPA, PP 24/1997, PMK 122/2023, dan surat resmi BPN; bahan hukum sekunder berupa buku, jurnal, dan tesis. Hasil penelitian: Pertama, tanah terdaftar adalah tanah yang telah bersertifikat dan memberikan kepastian hukum kuat, sedangkan tanah belum terdaftar hanya dikuasai berdasarkan bukti tradisional (girik, letter C) dan rentan sengketa, namun tetap dapat dilelang melalui prosedur tertentu dengan Risalah Lelang sebagai akta autentik. Kedua, lelang tanpa surat keterangan BPN menimbulkan kelemahan hukum bagi pemenang lelang meskipun ia tetap dapat dikategorikan sebagai pembeli beritikad baik yang dilindungi hukum. Ketiga, formulasi ideal memerlukan harmonisasi regulasi melalui Peraturan Bersama Kementerian Keuangan dan BPN, prosedur one-stop service digital, revisi PP 24/1997, serta perubahan PMK 122/2023 dengan verifikasi elektronik terintegrasi. Saran: agar pemerintah segera melakukan harmonisasi regulasi lintas sektor dengan membentuk Peraturan Bersama antara Kementerian Keuangan dan Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang mengintegrasikan prosedur pendaftaran tanah pertama kali ke dalam mekanisme lelang secara digital (one-stop service), merevisi Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 untuk mengganti persyaratan surat fisik dengan verifikasi elektronik terintegrasi serta memberikan dasar hukum yang sah bagi surat keterangan tanah belum terdaftar. Kepada pejabat lelang disarankan menerapkan prinsip kehati-hatian melalui due diligence dan koordinasi intensif dengan kantor pertanahan, serta memberikan informasi risiko secara transparan kepada peserta lelang. Adapun masyarakat dan praktisi hukum disarankan untuk melakukan penelusuran mandiri riwayat tanah, meminta jaminan (warranty) atau memanfaatkan asuransi hak atas tanah (title insurance), serta memberikan pendampingan hukum guna melindungi pemenang lelang sebagai pembeli beritikad baik demi terwujudnya kepastian hukum yang berkeadilan.