Kualifikasi Wanprestasi dalam Pelaksanaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Apartemen (Studi Putusan MA Nomor 2875 K/PDT/2024)

Abstract

Pertumbuhan sektor properti mendorong meluasnya penggunaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli dalam transaksi apartemen berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, yang memungkinkan penjualan unit sebelum proyek selesai dibangun namun kerap melahirkan sengketa ketika pengembang gagal menyerahkan unit. Penelitian ini bertujuan menganalisis kualifikasi wanprestasi dalam pelaksanaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli apartemen berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, serta menganalisis penerapan hukum oleh hakim dalam memutus perkara wanprestasi tersebut pada setiap tingkat peradilan berdasarkan Putusan Mahkamah Agung Nomor 2875 K/Pdt/2024. Metode yang digunakan adalah penelitian hukum normatif dengan pendekatan perundang-undangan, pendekatan kasus, dan pendekatan konseptual, yang dianalisis secara deduktif melalui interpretasi gramatikal, sistematis, dan teleologis. Hasil penelitian menunjukkan bahwa perbuatan penjual terkualifikasi sebagai wanprestasi dalam bentuk tidak melaksanakan prestasi sama sekali, yang ditegakkan berdasarkan terpenuhinya seluruh unsur wanprestasi secara kumulatif, meliputi keabsahan perjanjian berdasarkan Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, kegagalan menyerahkan unit fisik dan menyelesaikan Akta Jual Beli meskipun pembayaran telah lunas, terpenuhinya prosedur somasi tertulis, dan tidak terbuktinya keadaan memaksa, dengan akibat hukum berupa kewajiban membayar ganti rugi materiil berdasarkan Pasal 1243 juncto Pasal 1246 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Penerapan hukum oleh hakim pada setiap tingkat peradilan berbeda secara paradigmatik, yaitu Pengadilan Negeri Sleman menerapkan pendekatan substantif, Pengadilan Tinggi Yogyakarta menerapkan pendekatan formalistik dengan menyatakan gugatan tidak dapat diterima tanpa menilai pokok perkara, dan Mahkamah Agung mengoreksi kekeliruan tersebut sekaligus menegaskan bahwa perjanjian yang sah mengikat penjual secara penuh.