ANALISIS YURIDIS WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN JUAL BELI PONDASI DI ATAS TANAH HAK SEWA DENGAN AKTA DI BAWAH TANGAN (Kajian Putusan Mahkamah Agung RI Nomor 410 K / Pdt / 2012 )

Abstract

Putusan Mahkamah Agung RI Nomor: 410 K / Pdt / 2012, berasal dari gugatan wanprestasi dari perjanjian jual beli pondasi di atas tanah hak sewa dengan akta di bawah tangan. Isu hukum yang dapat diangkat disini adalah seputar somasi yang berisikan syarat batal dengan acaman batal demi hukum, karena terjadinya wanprestasi pada pelaksanaan perjanjian tersebut. Dari adanya wanprestasi tersebut Mahkamah Agung memutuskan batalnya perjanjian antara para pihak yang mana amar putusannya melebihi dari tuntutan para pihak dalam gugatan, serta gugat rekonvensi yang diajukan. Berdasarkan dari uraian diatas, maka akan diteliti lebih lanjut dalam sebuah karya ilmiah yang berbentuk skripsi dengan judul: “Analisis Yuridis Wanprestasi Dalam Perjanjian Jual Beli Pondasi Di Atas Tanah Hak Sewa Dengan Akta Di Bawah Tangan (Kajian Putusan Mahkamah Agung RI Nomor 410 K / Pdt / 2012)“. Rumusan masalah yang dikemukakan dalam skripsi ini adalah Pertama; Apakah somasi yang memuat syarat batal mengakibatkan perjanjian jual beli pondasi di atas tanah hak sewa dengan akta di bawah tangan batal demi hukum? Kedua; Apakah akibat hukum wanprestasi dalam perjanjian jual beli pondasi di atas tanah hak sewa dengan akta di bawah tangan? Ketiga; Apakah dasar pertimbangan Majelis Hakim dalam Putusan Mahkamah Agung RI Nomor: 410 K / Pdt / 2012, telah sesuai dengan hukum yang berlaku? Skripsi ini memiliki tujuan yang terbagi antara tujuan umum serta tujuan khusus. Tujuan umum ialah memenuhi syarat akademis penulis untuk dapat menyelesaikan pendidikan S1 dan menyandang gelar Sarjana Hukum di Fakultas Hukum Universitas Jember. Tujuan khusus ialah mengetahui dan memahami Ratio Decidendi (pertimbangan hakim) dalam putusan Mahkamah Agung RI Nomor 410 K / Pdt / 2012. Metode yang dipergunakan dalam skripsi ini adalah metode penelitian hukum normatif (yuridis normatif ) atau legal research. Pendekatan masalah yang diguanakan adalah pendekatan undang - undang (statute approach), studi kasus (Case Study) dan pendekatan konseptual (conceptual approach) sebagai pendekatan masalahnya. Selanjutnya bahan hukum yang digunakan adalah bahan hukum primer dan sekunder. Hasil analisis tersebut menggunakan metode yang terarah dan sistematis dan akhirnya dapat ditarik kesimpulan yang memberikan solusi yang bersifat kongkrit. Kesimpulan dari skripsi ini dapat dijabarkan sebagai berikut: Syarat batal merupakan suatu syarat yang dapat dimuat pada klausula perjanjian. Somasi tidak boleh memuat syarat batal perjanjian, sebab syarat batal hanya terdapat pada klausula perjanjian dengan kesepakatan para pihak. Pasal 1266 KUH Perdata mengatur syarat batal perjanjian tidak mengakibatkan batal demi hukum (nietig), tetapi pembatalan perjanjian (vernietigbaar) dengan dimintakan kepada hakim (putusan pengadilan). Perjanjian yang dibuat para pihak tidak batal demi hukum karena terdapat somasi yang memuat syarat batal perjanjian didalamnya. Somasi merupakan surat peringatan yang tidak mempunyai kekuatan mengikat, kecuali pada pihaknya sendiri. Akibat dari wanprestasi yang terjadi pada perjanjian jual beli pondasi di atas tanah hak sewa dengan akta di bawah tangan, dapat dilakukan penyelesaian xii

dengan memintakan: hak pemenuhan perjanjian, atau ganti rugi, atau pembubaran perjanjian, atau pemenuhan perjanjian beserta ganti rugi pelengkap, atau pembubaran perjanjian disertai ganti rugi pelengkap. Pertimbangan hukum hakim menyatakan jual beli antara pengugat dan tergugat belum terjadi, pernyataan ini tidak sesuai dengan pasal 1458 KUH Perdata. Pasal 1458 KUH Perdata mengatur terjadinya suatu perjanjian setelah adanya kesepakatan tentang kebendaan dan harganya, meskipun harganya belum di bayar serta barangnya belum diserahkan. Para pihak telah menyepakati mengenai harga dan tertulis pada klausula perjanjian, maka perjanjian tersebut telah terjadi. Dalam pertimbangan majelis hakim menyatakan pihak penjual harus mengembalikan “pembayaran tahap pertama”. Kedua belah pihak selaku penggugat dan tergugat tidak pernah menuntutkan “pengembalian pembayaran tahap pertama”. Maka pertimbangan tersebut menjadi dasar penjatuhan putusan yang tidak dimintakan oleh pihak penggugat dan tergugat atau meluluskan lebih dari pada yang diminta (ultra petita). Pertimbangan majelis hakim tersebut telah melanggar pasal 178 ayat 2 dan 3 HIR. Saran yang untuk akan datang, hendaknya untuk menghindari kesalahan dalam pembuatan perjanjian dapat dilakukan pembuatan perjanjian, secara otentik dengan dibuat dihadapan pejabat umum / notaris. Begitu juga apabila terjadi wanprestasi pada pelaksanaan perjanjian, dapat diselesaikan dengan langkah sesuai aturan hukum dengan cara berkonsultasi atau dibantu oleh pejabat umum / notaris. Hendaknya wanprestasi dalam pelaksanaan perjanjian dapat diselesaikan dengan cara perdamaian secara non litigasi ataupun dengan mengajukan tuntutan – tuntutan melalui gugatan pada pengadilan. Tuntutan atau petitum hendaknya harus konsisten dalam proses persidangan, sehingga putusan pengadilan dapat maksimal memenuhi petitum dalam gugatan. Hendaknya lembaga peradilan dalam memeriksa perkara harus berkiblat kepada undang – undang, jika undang – undang tidak mengatur barulah hakim dapat melihat hukum tidak tertulis atau nilai – nilai yang terdapat dalam masyarakat. Hakim paling utama mencermati isi perjanjian yang dibuat oleh para pihak, karena perjanjian tersebut berlaku sebagai undang – undang bagi para pihak yang membuatnya