Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah Secara Notariil Yang Objek Sertifikatnya Terikat dalam Hak Tanggungan

Abstract

Perjanjian hukum adalah perjanjian yang mengikat dua belah pihak atau lebih yang menandatangani dan mengikuti syarat – syarat yang telah diberjanjikan oleh para pihak. Perikatan yang menyebabkan persetujuan antar para pihak yang menimbulkan prestasi tersebut terdapat didalam ranah Perbankan yaitu perjanjian kredit dan perjanjian jual beli. Bank menyediakan Program Kredit Pemilikan Rumah (KPR) untuk masyarakat. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) merupakan pinjaman kredit yang disediakan oleh bank untuk membeli rumah dengan bunga yang ringan. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) mempunyai potensi untuk membantu mengatasi keuangan dalam membeli rumah. Tetapi, dalam prakteknya ada beberapa permasalahan yang perlu dicermati lebih lanjut secara hukum. Salah satu contoh masalah hukum yang sering terjadi dalam hal ini adalah kredit macet. Hal tersebut bisa terjadi karena peminjam atau debitur tidak memiliki dana cukup, mengalami pailit, mangkir dalam membayar, dan lain sebagainya. Sehingga Debitur melakukan pengalihan sertipikat tanah yang dalam hak tanggungan bank yang dapat menimbulkan masalah hukum. Berdasar latar belakang tersebut, Penulis merumuskan 3 (tiga) rumusan masalah yaitu: Apakah perjanjian pengikatan jual beli tanah secara notariil yang objek sertipikatnya terikat dalam hak tanggungan mempunyai kekuatan hukum? Apa akibat hukum dari perjanjian pengikatan jual beli tanah secara notariil yang objek sertipikatnya terikat dalam hak tanggungan? Apa upaya penyelesaian dari perjanjian pengikatan jual beli tanah secara notariil yang objek sertipikatnya terikat dalam hak tanggungan?. Dengan tujuan yang ingin dicapai yaitu menilai kekuatan hukum perjanjian jual beli tanah secara notariil yang objek sertipikatnya terikat dalam hak tanggungan, Mengetahui dan memahami akibat hukum dari perjanjian jual beli tanah secara notariil yang objek sertipikatnya terikat dalam hak tanggungan, Memberikan upaya penyelesaian hukum dari perjanjian jual beli tanah secara notariil yang objek sertipikatnya terikat dalam hak tanggungan. Penelitian skripsi ini menggunakan metode yuridis normatif dengan pendekatan perundang-undangan dan pendekatan konseptual. Bahan hukum yang digunakan yaitu bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, serta bahan non hukum. Untuk menganalisis bahan hukum yang ada, Penulis menggunakan metode deduktif yaitu dengan mengidentifikasi permasalahan secara umum lalu mengaitkannya pada hal-hal yang lebih spesifik. Hasil Penelitian dari skripsi ini dapat dijelaskan bahwa pada perjanjian pengikatan jual beli secara notariil yang objek sertipikatnya terikat dalam hak tanggungan merupakan perjanjian jual beli ini belum membentuk suatu hukum jual beli yang bisa dikatakan sempurna karena perjanjian tersebut masih tergantung pada prestasi tertentu untuk memenuhi konsep kesempurnaan suatu perjanjian jual beli secara umum, dengan begitu perjanjian jual beli ini bisa dikatakan sebagai perikatan yang bersyarat. Yang dimana pengalihan hak tidak akan terjadi bila ada cacat tersembunyi dalam perjanjian jual beli antara pihak penjual dan pihak pembeli karena tanah itu masih dalam status hak tanggungan bank, sehingga tidak akan terjadi pengalihan hak Kesimpulan dalam skripsi ini yaitu kekuatan hukum dari perjanjian pengikatan jual beli ini terbukti melanggar hukum, kesusilaan, norma, dan ketertiban umum karena tidak memenuhi unsur-unsur obyektif perjanjian, yang meliputi adanya pokok persoalan dalam obyek perjanjian, dan klausa objek berupa prestasi yang dibuat notaris membuat akta perjanjian jual beli yang tidak sesuai dengan ketentuan hukum. Kemudian akitbat hukum dari perbuatan menjual rumah hak tanggungan melalui pengambilalihan atau perjanjian tanpa sepengetahuan pemberi pinjaman sebelum jangka waktu angsuran selesai adalah tindakan yang bertentangan dengan hukum, karena rumah yang dibeli secara kredit merupakan benda yang dijaminkan atau menjadi hak tanggungan di bank, sehingga memungkinkan bank untuk menuntut penerima kredit untuk mengganti kerugian atau melunasi sisa angsuran kredit. Yang terakhir, upaya penyelesaian dan perlindungan hukum apabila pihak debitur melakukan pengalihan rumah tanpa melibatkan pihak bank atau bisa dikatakan wansprestasi terhadap pihak bank yaitu dengan pengiriman somasi (surat peringatan) oleh kreditur (pihak bank) kepada debitur untuk segera melunasi seluruh sisa hutangnya dan melakukan negosiasi terkait perjanjian kredit tersebut, karena meskipun hak tanggungan sudah dialihkan atau telah dijual, secara hukum tidak menghilangkan kewajiban debitur pertama yang dimana debitur tetap bertanggung jawab untuk melunasi hutangnya. Saran yang dapat penulis berikan pada skripsi ini Pertama, pihak pembeli dan penjual disarankan untuk tidak melakukan perjanjian jual beli yang sertipikatnya masih dalam hak tanggungan bank, Perjanjian pengikatan jual beli tersebut akan batal demi hukum karena tidak sesuai dengan ketentuan didalam perjanjian yang disebut dalam Burgerlijk Wetboek, serta perjanjian tersebut akan menimbulkan kerugian kepada pihak pembeli. Kedua, pihak bank sebagai pemberi kredit untuk lebih berhati – hati dan lebih teliti untuk menyeleksi calon debitur yang akan diberikan angsuran kredit sehingga jika ada tanda – tanda debitur yang akan melakukan pengalihan debitur pihak bank dapat mencagah lebih dini agar tidak muncul masalah pada saat pelunasan kredit atau bisa disebut pencegahan kredit macet.