Analisis Investasi dan Harga Jual Unit Rumah pada Proyek Pembangunan Perumahan

Abstract

Rumah merupakan kebutuhan primer bagi masyarakat. Di lain sisi, sekumpulan rumah yang dibangun bersama atau biasa yang disebut perumahan merupakan salah satu bentuk investasi jangka panjang sehingga membutuhkan perencanaan teknis dan finansial yang matang. Kabupaten Jember mengalami pembangunan perumahan yang cukup pesat, salah satunya adalah Perumahan Rinjani Village. Besarnya modal investasi yang dibutuhkan, membuka peluang risiko finansial karena adanya fluktuasi harga material, suku bunga, dan ketidakpastian pasar. Rinjani Village juga dihadapkan dengan 9 kompetitor disekitarnya, sehingga persaingan pasar yang cukup ketat. Oleh sebab itu, perlu dilakukan analisis kelayakan investasi dan mengevaluasi kesesuaian harga jual unit berdasarkan kemampuan membayar masyarakat (Ability to Pay) untuk menghindari kerugian proyek di masa depan. Tujuan penelitian ini, yaitu menganalisis pengaruh perubahan parameter kelayakan (sensitivitas) terhadap keberlangsungan investasi dan mengevaluasi harga jual unit rumah sesuai dengan kelayakan investasinya. Metode yang digunakan dalam penentuan responden menggunakan persamaan lemeshow. Kelayakan finansial dievaluasi dengan empat parameter, yaitu Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP), dan Profitability Index (PI). Setelah itu dilanjutkan dengan analisis sensitivitas terhadap tiga faktor risiko, yaitu keuntungan, biaya produksi, dan suku bunga. Berdasarkan hasil analisis, Perumahan Rinjani Village membutuhkan total biaya investasi sebesar Rp23.355.268.800,00. Evaluasi finansial membuktikan bahwa proyek layak untuk dijalankan dengan nilai NPV sebesar Rp5.983.784.789,00, tingkat pengembalian IRR mencapai 52,80%, masa pengembalian (PP) yaitu 1 tahun 1 bulan, serta nilai PI sebesar 1,60. Melalui uji sensitivitas, proyek memiliki daya tahan kuat terhadap risiko yang ada. Batas maksimum kenaikan pengeluaran lebih dari 53,44%, penurunan pendapatan melebihi 18,56%, dan tingkat pengembalian maksimal 40%. Harga jual unit menunjukkan adanya selisih antara ekspekasi dan harga yang ditawarkan. Berdasarkan hasil kuesioner, harga ekspektasi masyarakat berada di kisaran Rp160.000.000,00 sedangkan harga yang ditawarkan sebesar Rp166.000.000,00. Harga jual yang ditawarkan tetap layak karena memiliki batas aman terhadap kerugian berdasarkan analisis sensitivitas.