Kepastian Hukum Balik Nama Hak atas Tanah dalam Jual Beli di Bawah Tangan ketika Penjualnya Tidak Diketahui Keberadaannya (Studi Putusan No. 79/Pdt/2023/PN.Ptk) - Risa Malih Asi (Fakultas Hukum, 2026)
Tanah sebagai objek yang memiliki nilai sosial dan ekonomi tinggi menuntut kepastian hukum dalam setiap peralihan haknya. Dalam praktiknya, jual beli tanah masih kerap dilakukan secara di bawah tangan, sehingga pembeli tidak dapat menindaklanjutinya untuk proses balik nama. Persoalan semakin kompleks ketika penjual tidak diketahui keberadaannya, karena Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 mensyaratkan Akta Jual Beli (AJB) sebagai dasar pendaftaran peralihan hak, sementara pembuatan AJB harus dihadiri oleh penjual atau kuasa tertulisnya. Putusan Nomor 79/Pdt.G/2023/PN.Ptk menggambarkan permasalahan tersebut secara nyata: Penggugat telah menguasai tanah selama dua puluh satu tahun berdasarkan akta jual beli di bawah tangan, namun majelis hakim menolak gugatan balik nama dengan menilai jual beli di bawah tangan tidak memenuhi syarat administrasi pertanahan. Penelitian ini bertujuan menganalisis kedudukan akta jual beli di bawah tangan sebagai dasar balik nama, kepastian hukum bagi pembeli dalam kondisi penjual tidak diketahui keberadaannya, serta ketepatan pertimbangan hakim dalam putusan dimaksud, melalui pendekatan yuridis normatif dengan studi kepustakaan. Dari penelitian ini diperoleh kesimpulan bahwa akta jual beli di bawah tangan tidak dapat langsung dijadikan dasar balik nama, namun dapat menjadi salah satu alat bukti dalam gugatan perdata untuk memperoleh putusan yang kemudian menjadi dasar balik nama oleh BPN. Meskipun memberikan peluang bagi pembeli untuk memperoleh kepastian hukum, mekanisme tersebut tetap bergantung pada kekuatan pembuktian dan penilaian hakim. Pertimbangan hakim dalam Putusan Nomor 79/Pdt.G/2023/PN.Ptk dinilai belum tepat karena mengandung inkonsistensi antara pengakuan sahnya perjanjian dengan penolakan perintah balik nama, serta mengabaikan fakta penguasaan dua puluh satu tahun yang seharusnya menjadi dasar penerapan asas rechtsverwerking. Penelitian ini merekomendasikan dua hal: bagi masyarakat, perlu dilakukan penyuluhan hukum yang lebih aktif mengenai pentingnya AJB sejak awal transaksi; bagi hakim, dalam memeriksa perkara balik nama hendaknya tidak hanya berpegang pada syarat formil, melainkan mempertimbangkan sumber hukum secara lebih komprehensif termasuk yurisprudensi yang relevan dengan fakta penguasaan tanah, disertai argumentasi hukum yang dapat dipertanggungjawabkan.
Finalisasi Maya_05 Agustus 2026
Keywords: Akta Jual Beli di Bawah Tangan; Hak Atas Tanah; Kepastian Hukum; PPAT