Perlindungan Hukum Bagi Kreditur Pemegang Jaminan Hak Tanggungan Sertipikat Hak Guna Bangunan Yang Habis Masa Berlakunya

Abstract

Latar belakang penyusunan skripsi ini adalah adanya konsekuensinya dengan hapusnya hak tanggungan maka kreditor hanya sebagai kreditor konkuren dan tidak lagi sebagai kreditor preferen sehingga piutangnya tidak lagi menjadi sebagai perlindungan hukum dari hak tanggungan. Di dalam praktek apabila jangka waktunya habis maka dibuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) namun hal ini jadi permasalahan. Terkait dengan pemasangan Hak Tanggungan tersebut sebagaimana lazimnya dalam praktek, Pemberi Hak Tanggungan (Debitur) biasanya memberikan kuasa untuk membebankan Hak Tanggungan kepada Kreditor. Hal ini ditempuh karena pada saat akad kredit yang ditindaklanjuti pencairan pinjaman oleh Kreditor Akte Pemberian Hak Tanggungan belum ditandatangani, sehingga untuk memudahkan pemasangan Hak Tanggungan Kreditor menempuh jalan, sebelum akad kredit dilaksanakan debitur supaya membuat SK MHT kepada Kreditor. Demikian pula terhadap proses perpanjangan Hak Guna Bangunan yang telah berakhir jangka waktunya dan dibebani Hak Tanggungan, dalam prakteknya debitur harus membuat SK MHT kepada kreditor. Rumusan masalah yang akan dibahas adalah : (1) Apakah akibat hukum perjanjian kredit dengan jaminan Hak Guna Bangunan yang habis masa berlakunya sebelum kredit yang dibayarkan lunas ? (2) Apakah hak tanggungan atas sertipikat Hak Guna Bangunan yang habis masa berlakunya dapat dieksekusi dan (3) Bagaimanakah bentuk penyelesaian sengketa antara debitur dan kreditur hak tanggungan atas sertipikat Hak Guna Bangunan yang habis masa berlakunya sebelum kredit yang dibayarkan lunas. Tujuan penelitian dalam hal ini adalah Untuk mengetahui dan memahami (1) akibat hukum perjanjian kredit dengan jaminan Hak Guna Bangunan yang habis masa berlakunya sebelum kredit yang dibayarkan lunas; (2) eksekusi terhadap hak tanggungan atas sertipikat Hak Guna Bangunan yang habis masa berlakunya dan (3) bentuk penyelesaian sengketa antara debitur dan kreditur hak tanggungan atas sertipikat Hak Guna Bangunan yang habis masa berlakunya sebelum kredit yang dibayarkan. Metode penelitian yang digunakan adalah yuridis normatif, sedangkan Pendekatan masalah menggunakan pendekatan undang-undang dan pendekatan konseptual, dengan bahan hukum yang terdiri dari bahan hukum primer, sekunder dan bahan non hukum. Analisa bahan penelitian dalam skripsi ini menggunakan analisis normatif kualitatif. Guna menarik kesimpulan dari hasil penelitian dipergunakan metode analisa bahan hukum deduktif. Berdasarkan hasil kesimpulan bahwa Akibat hukum perjanjian kredit dengan jaminan Hak Guna Bangunan yang habis masa berlakunya sebelum kredit yang dibayarkan lunas menjadikan kedudukan Bank selaku pemegang Hak Tanggungan yang pada awalnya berposisi sebagai kreditor preferen sebagai pemegang jaminan kebendaan karena Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) sebagai perjanjian jaminan kebendaan mempunyai prinsip absolut/mutlak, droit de suite, droit de preference, spesialitas dan publisitas, maka dengan hapusnya Hak Tanggungan berubah menjadi kreditor konkuren yang mempunyai hak perseorangan yang merupakan hak yang timbul dari jaminan umum atau jaminan yang timbul dari undang-undang sebagaimana yang tercantum dalam Pasal 1131 KUHPerdata. Eksekusi terhadap hak tanggungan atas sertipikat Hak Guna Bangunan yang habis masa berlakunya tidak dapat dilakukan, kecuali apabila Hak Guna Bangunan sebelum jangka waktunya berakhir diperpanjang lagi maka Hak Tanggungan hapus dikarenakan obyek Hak Tanggungan tidak ada lagi dan tidak ada pengecualian terhadap Hak Guna Bangunan yang diatas Hak Pengelolaan. Berdasarkan hal tersebut, dapat dikemukakan bahwa debitur tetap berkewajiban untuk membayar hutangnya kepada kreditur sampai lunas, meskipun HGB habis masa berlakunya. Agar tidak kehilangan haknya debitur dapat memperpenjang HGBnya tersebut. Bentuk penyelesaian sengketa antara debitur dan kreditur hak tanggungan atas sertipikat Hak Guna Bangunan yang habis masa berlakunya sebelum kredit yang dibayarkan lunas perlu ada upaya penyelesaian secara damai dengan melaksanakan penyelamatan kredit, antara lain melalui penjadwalan kembali (reschedulling), persyaratan kembali (reconditioning), dan penataan kembali (restructuring) atau mungkin dapat melalui upaya alternatif penyelesaian sengketa seperti negosiasi, konsiliasi, mediasi atau arbitrase. Namun demikian bila penyelesaian berupa penyelamatan kredit belum berhasil, upaya yang terakhir yang ditempuh adalah penyelesaian kredit melalui jalur hukum yaitu dengan pelaksanaan eksekusi terhadap barang atau benda yang dijaminkan kepada kreditor. Terkait kesimpulan tersebut, dapat diberikan saran sebagai berikut : Hendaknya bagi para pihak dalam perjanjian dapat menyelesaikan hak dan kewajiban masing-masing sehingga tidak melakukan wanprestasi yang merugikan orang lain yang mewajibkan orang lain tersebut mengganti kerugian, demikian halnya dengan debitur yangh menjaminkan tanah dengan status HGB yang akan habis masa berlakunya, hendaknya dapat memperpanjang HGB tersebut. Tindakan yang dapat dilakukan oleh Bank selaku kreditor pemegang Hak Tanggungan untuk mengantisipasi hapusnya hak atas tanah yang dijaminkan yaitu dibuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) pada waktu penandatanganan Perjanjian Kredit, yakni sebelum dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) atas tanah yang akan dijaminkan dan hal tersebut telah dimungkinkan didalam Pasal 15 UUHT. Kemudian dengan mencantumkan janji-janji untuk menyelamatkan objek Hak Tanggungan. Menyelamatkan objek Hak Tanggungan disini termasuk untuk mengantisipasi atau menyelamatkan hapusnya hak atas tanah yang diagunkan karena habisnya waktu hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan akibat tidak diperpanjangnya masa berlaku hak atas tanah tersebut. Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) atas tanah tersebut dapat dicantumkan kuasa dari pemberi Hak Tanggungan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk memperpanjang jangka waktu hak atas tanah tersebut. Adanya aturan hukum mengenai pelaksanaan pembebanan Hak Tanggungan dalam suatu perjanjian kredit bertujuan untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum bagi semua pihak dalam memanfaatkan tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah sebagai jaminan kredit. Untuk itu, praktik pengikatan kredit dengan jaminan Hak Tanggungan dalam kegiatan dalam kegiatan perbankan hendaknya dapat pula dilaksanakan sesuai dengan apa yang telah diatur dalam Undang Undang Hak Tanggungan, sehingga pelaksanaannya dapat memperoleh jaminan kepastian hukum yang kuat.