Akibat Hukum Perjanjian Nominee dalam Jual Beli Tanah Hak Milik Oleh Orang Asing di Indonesia

Abstract

Perjanjian nominee adalah suatu perjanjian dengan menggunakan kuasa. Perjanjian yang dimaksud dalam kuasa adalah perjanjian yang menggunakan nama WNI dan pihak WNI menyerahkan surat kuasa kepada orang asing untuk bebas melakukan perbuatan hukum apapun terhadap tanah yang dimilikinya. Salah satu contoh kasusnya adalah putusan Nomor : 82/Pdt.G/2013/PN.Dps dengan penggugat Susan Eileen Mather yang merasa dirugikan oleh tergugat I karena tanah yang dibeli penggugat dengan perjanjian nominee sebagai dasar melakukan jual beli tanah hak milik, dan tanah tersebut dijual oleh tergugat I dengan harga jual dibawah harga pasar. Rumusan masalah yang sudah dibahas adalah 1. Apakah perjanjian nominee sudah sesuai dengan hukum positif indonesia. 2. Apa akibat hukum perjanjian nominee yang dipakai sebagai dasar dalam jual beli tanah hak milik, apabila syarat subyektif tidak dipenuhi, 3. Apa Dasar Pertimbangan Hukum ( Ratiorecidendi ) Hakim Pengadilan Negeri Denpasar Nomor : 82/PDT.G/2013/PN.DPS. Metode penelitian yang digunakan dalam skripsi ini adalah yuridis normatif (Legal research). Pendekatan masalah yang di gunakan adalah pendekatan secara perundang-undangan (Statue approach) dan pendekatan konseptual (Conceptual approach), dengan bahan hukum yang di gunakan terdiri dari bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum nonhukum. Analisa bahan hukum yang digunakan yaitu secara deduktif yaitu analisa yang dimulai dari hal yang bersifat umum dan menujukepada hal yang bersifat khusus. Tinjauan pustaka dari skripsi ini yang pertama mengenai pengertian perjanjian, syarat sahnya perjanjian, macam-macam perjanjian, asas-asas hukum perjanjian. Kedua mengenai pengertian perjanjian nominee, dan unsure-unsur perjanjian nominee. Ketiga mengenai jual beli,pengertian jual beli, objek jual beli. Keempat mengenai hak-hak atas tanah, pengertian hak-hak atas tanah, macammacam hak-hak atas tanah. Hasil penelitian skripsi ini ditemukan bahwa perbuatan tergugat I dan tergugat II merupakan suatu perbuatan melawan hukum karena memenuhi unsurunsur perbuatan melawan hukum yang ada dalam Pasal 1365 Kitab UndangUndang Hukum Perdata (KUHPerdata). Karena penggugat telah dirugikan oleh Tergugat I maka objek sengketa yang telah dijual kepada Tergugat II diminta untuk dilelang dan mengembalikan sertifikat hak milik menjadi atas nama Tergugat I. Menghukum Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III bertanggung jawab dengan membayar biaya perkara sebesar Rp.891.000 (Delapan Ratus Sembilan Puluh Satu Ribu Rupiah). Kesimpulan yang diperoleh yaitu : Pertama, ketidak sesuaian perjanjian nominee dengan hukum positif di Indonesia didasarkan pada undang-undang nomor 05 tahun 1960 tentang ketentuan-ketentuan pokok agraria. Meskipun didalam undang-undang nomor 05 tahun 1960 tentang ketentuan-ketentuan pokok agrarian secara eksplisit tidak mengatur tentang perjanjian nominee tapi didalam pasal 21 menyatan bahwa warga Negara asing dilarang mempunyai tanah hak milik di indonesia, oleh sebab itu segala jenis jual beli hak milik atas tanah harus mengacu pada undang-undang nomor 05 tahun 1960 tentang ketentuan-ketentuan pokok agraria dan PP Pendaftaran Tanah Nomor 24 tahun 1997. Kedua : Jual Beli Tanah Hak Milik meskipun dalam pasal 1457 merupakan pengertian jual beli secara umum yang tidak hanya terkait dengan tanah maka dengan diturunkannya Undangundang Nomor 05 Tahun 1960 Tentang Ketentuan-Ketentuan Pokok Agraria jual beli hak milik atas tanah harus mengacu pada Undang-Undang Nomor 05 Tahun 1960 dan juga pada PP Pendaftaran Tanah (bahwa pendaftaran tanah yang penyelenggaraanya oleh Undang-undang Nomor 05 Tahun 1960 Tentang KetentuanKetentuan Pokok Agraria ditugas kan kepada pemerintah, merupakan sarana dalam memberikan jaminan kepastian hukum. Perjanjian nominee antara penggugat dan Tergugat I yang dijadikan sebagai dasar dalam jual beli tanah hak milik tersebut batal demi hukum, artinya seluruh akta yang dibuat oleh Penggugat dan Tergugat I dianggap tidak pernah ada dan hakim menyatakan seluruh akta-akta tersebut tidak berkekuatan hukum. Ketiga erdasarkan pertimbangan hakim hukum pada putusan Nomor: 82/Pdt.G/2013/PN.Dps pada hal ini penulis setuju dengan apa yang di putuskan hakim pengadilan negeri Denpasar. Secara teori fakta kasus nominee tersebut dimana hakim dalam putusannya mengabulkan sebagian gugatan penggugat adalah telah tepat, karena hakim dalam perbuatan hukum yang terjadi akan perbuatan hukum yang telah dilakukan penggugat dengan tergugat I berupa adanya bukti perjanjian dibuat di notaris, secara materiil memang telah ada ikatan hukum perjanjian nominee antara penggugat dengan tergugat I. Tampak faktanya bahwa tergugat I dengan segala tipu tipu daya muslihatnya memperdayakan niat baik dari penggugat, sehingga berlanjut dapat mengalihkan pada pihak ketiga objek perjanjian dalam nominee tersebut. Saran dari penulisan skripsi ini adalah pertama, Diharapkan sebagai Notaris/PPAT untuk menaati setiap Undang-Undang Jabatan Notaris, memberikan saran kepada WNA tersebut untuk tunduk pada aturan yang ada yaitu dengan tetap menggunakan hak pakai atau dengan hak sewa yang telah diatur dalam Undang-Undang No 05 Tahun 1960 Tentang Ketentuan-Ketentuan Pokok Agraria. kedua, Hakim harusnya lebih mempertimbangkan suatu perbuatan yang telah melanggar aturan Undang-Undang Nomor 05 Tahun 1960 dalam pasal 21 tentang warga Negara asing dilarang mempunyai hak milik di indonesia. Apakah gugatan penggugat dapat diterima atau tidak. ketiga, Bagi warga Negara asing harus menaati aturan yang berlaku di Negara lain, karena perjanjian nominee bukanlah solusi untuk melakukan suatu penyelundupan hukum, bahkan warga Negara asing bisa dirugikan karena adanya perjanjian tersebut. Keempat, bagi pembuat Undang-undang (The Making Institutions), sebaiknya merumuskan suatu kebijakan hukum yang mendetail mengenai perjanjian yang melibatkan Warga Negara Asing.