Asas Hubungan Antara Tanah dengan Bangunan dan Benda-Benda yang Ada Diatasnya yang Digunakan dalam Pembangunan Rumah Susun di Indonesia Berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun

Abstract

Pembangunan perumahan dan permukiman merupakan kebijakan untuk memenuhi kebutuhan dasar manusia. Dalam rangka peningkatan daya guna tanah serta mengefektifkan penggunaan tanah terutama di daerah-daerah berpenduduk padat dan di kota-kota besar yang tanahnya sudah terbatas perlu diarahkan pembangunan perumahan dan permukiman dalam bentuk sistem rumah susun. Asas hubungan antara tanah dengan bangunan dan benda-benda yang ada diatasnya dalam pembangunan rumah susun di Indonesia ada dua yaitu asas horizontal dan asas perlekatan. Kedua asas tersebut sampai saat ini masih digunakan. Permasalahan yang kemudian dibahas dalam skripsi ini adalah asas apa yang digunakan dalam pembangunan rumah susun di Indonesia berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dan apakah konsekwensi diberlakukannya asas tersebut. Tujuan dilakukannya analisis secara khusus untuk mengetahui dan memahami asas yang digunakan dalam pembangunan rumah susun di Indonesia dan apa konsekwensi dari pemberlakuan asas tersbut, apakah asas tersebut sudah menjamin kepastian hukum tanah dengan bangunan dan benda-benda yang ada ditasnya. Metode penelitian dalam penulisan skripsi ini menggunakan tipe penelitian yuridis normatif yaitu penelitian yang difokuskan untuk mengkaji penerapan kaidah-kaidah atau norma-norma dalam hukum positif yang berlaku pendekatan yang digunakan dalam skripsi adalah pendekatan perundang-undangan (statute approach), dan pendekatan konseptual (conseptual approach). Tinjauan Pustaka pada skripsi ini berisi tentang landasan teori yang memperkuat penelitian yang diantaranya meliputi tinjauan umum mengenai rumah susun, pembangunan rumah susun dan asas hubungan antara tanah dengan bangunan beserta benda-benda yang ada diatasnya. Berdasarkan hasil penelitian diperoleh kesimpulan bahwa asas hubungan antara tanah dengan bangunan dan benda-benda yang ada diatasnya dalam pembangunan rumah susun di Indonesia berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun menganut asas pemisahan horizontal yaitu asas yang memisahkan tanah dan benda lain yang berada diatasnya. UURS tidak mengatur secara tegas tentang asas apa yang digunakan dalam pembangunan rumah susun di Indonesia akan tetapi dapat kita dilihat pada ketentuan Pasal 17 UURS tersebut terlihat bahwa Rumah Susun dapat dibangun diatas tanah milik orang lain, hal ini menunjukkan bahwa UURS menerapkan asas pemisahan horizontal. Selain itu kententuan Pasal 1 ayat 1 tentang pegertian rumah susun yang di dalamnya ada bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama hal ini menunjukkan juga bahwa UURS menerapkan asas pemisahan horizontal. dan konsekwensi yang timbul akibat penerapan asas pemisahan horizontal ini adalah tanah terpisah dari segala sesuatu yang melekat padanya atau pemilikan tanah terlepas dari benda yang berada di atas tanah itu. Maka hal tersebut berpengaruh pada kepemilikan satuan rumah susun yaitu pemilik hak atas tanah dan pemilik atas bangunan yang berada diatasnya berbeda dengan kata lain subyek pemegang hak atas tanahnya berbeda dengan subyek atas kepemilikan bangunannya. Pemilik tanah tidak bisa menggukan tanahnya karena sudah ada bangunan yang berdiri diatasnya dengan menggunakan hak guna bangunan. Demikian pula tanah dan bangunannya akan tunduk pada hukum yang berbeda, tanah akan tunduk pada hukum tanah sedangkan bangunannya akan tunduk pada hukum yang mengatur penguasaan hak atas benda bukan tanah. Saran Penulis untuk menghindari masalah maka hendaknya sebelum melakukan peralihan hak atas satuan rumah susun, pembeli harus mengetahui terlebih dahulu mengenai status hak kepemilikan atas tanahnya dan hendaknya pengembang atau pengelola rumah susun memberikan penjelasan yang detail mengenai status hukum kepemilikan satuan rumah sehingga tidak menimbulkan keraguan kepada pembeli dan tidak menimbulkan permasalahan di kemudian hari dan demi menjamin kepastian hukum atas pemilikan bangunan dan pemilikan atas tanah pemerintah diharapkan mengkaji kembali tentang penerapan asas pemisahan horizontal tersebut karena ada dua pemilik yaitu pemilik atas tanah dan pemilik atas bangunan. Apabila terjadi permasalahan apakah tanah akan tetap tunduk pada hukum tanah dan bangunan akan tunduk pada hukum yang mengatur penguasaan hak atas benda bukan tanah. Pemisahan horizontal diharapkan dapat menjadi dasar perlindungan hukum kepada para pihak. Agar supaya setiap ada permasalahan mengenai tanah dengan bangunan dan benda-benda yang ada diatasnya dapat mendapatkan kepastian hukum dan tidak ada pihak yang dirugikan baik pemilik atas bangunan dan pemilik atas tanah. Karena tujuan utama disusunnya Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun yang menganut asas pemisahan horizontal adalah untuk memberikan landasan hukum khususnya bagi pembangunan rumah susun (gedung bertingkat), sehingga tidak ada masyarakat yang dirugikan dengan penerapan asas pemisahan horizontal.