ANALISIS TERHADAP PEMBATALAN PERJANJIAN BANGUN GUNA SERAH (BUILD OPERATE AND TRANSFER) OLEH PEMERINTAH DAERAH SERTA AKIBAT HUKUM BAGI INVESTOR YANG MENGALIHKAN HAK PENGELOLAAN KEPADA INVESTOR LAIN

Abstract

Bangun guna serah (Build Operate and Transfer) adalah bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian bangun guna serah, dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah masa guna serah berakhir dalam kerja sama dengan sistem Build Operate and Transfer ini, pemilik hak eksklusif (biasanya dimiliki Pemerintah) atau pemilik lahan (masyarakat/swasta) menyerahkan pembangunan proyeknya kepada pihak investor untuk membiayai pembangunan dalam jangka waktu tertentu pihak investor ini diberi hak konsesi untuk mengelola bangunan yang bersangkutan guna diambil manfaat ekonominya (atau dengan presentasi pembagian keuntungan). Permasalahan dalam skripsi ini meliputi 2 (dua) hal yaitu; (1) Bagaimana pengaturan perjanjian Bangun Guna Serah (Build Operate and Transfer) dalam hukum di Indonesia? (2) Apa akibat hukum bagi para pihak pada saat investor mengalihkan hak pengelolaan kepada investor lain? dan (3) Apakah upaya hukum yang dapat dilakukan oleh para pihak jika tidak melaksanakan perjanjian perjanjian Bangun Guna Serah (Build Operate and Transfer)? Metodologi penelitian dalam dalam penulisan skripsi ini menggunakan tipe penelitian yuridis normatif, pendekatan masalah menggunakan pendekatan konseptual dan pendekatan perundang-undangan, dengan bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder, sedangkan analisis bahan hukum yang dipergunakan adalah deduktif. Kesimpulan penelitian yang diperoleh antara lain adalah; Pertama, Secara umum Pengaturan Perjanjian Bangun Guna Serah (Build Operate and Transfer) sebagai bentuk perjanjian mengacu pada ketentuan KUHPerdata sedangkan secara khusus dalam beberapa peraturan terkait, yaitu Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah sebagaimana telah dirubah dengan Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2015 dan Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah. Perjanjian Bangun Guna Serah (Build Operate and Transfer) adalah perjanjian tertulis yang berwujud dalam perjanjian bernama sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Kedua, Akibat hukum bagi para pihak pada saat investor mengalihkan hak pengelolaan kepada investor lain adalah terjadinya wanprestasi atas perjanjian. Apabila terjadi wanprestasi dalam Perjanjian Bangun Guna Serah (Build Operate and Transfer) dapat diajukan pembatalan atas perjanjian. Pada ketentuan Pasal 1267 KUHPerdata menyatakan bahwa: Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; (1) memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan; atau (2) menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya kerugian dan bunga. Ketiga, bahwa Upaya hukum yang dapat ditempuh apabila para pihak tidak melaksanakan perjanjian Bangun Guna Serah (Build Operate and Transfer) sehingga dapat dikatakan terjadinya wanprestasi dalam Perjanjian Bangun Guna Serah (Build Operate and Transfer), yaitu dengan melakukan upaya hukum ke jalur pengadilan (litigasi) dengan upaya hukum gugatan secara perdata maupun jalur alternatif penyelesaian sengketa (non litigasi). Penyelesaian melalui jalur alternatif penyelesaian sengketa (non litigasi) biasanya lebih banyak dipilih oleh para pihak apabila terjadi sengketa dalam suatu perjanjian karena banyak keuntungan yang didapatkan oleh para pihak, diantaranya tidak diketahui banyak publik dan media sehingga dapat menjaga nama baik para pihak, lebih cepat, tidak memakan biaya yang relatif banyak dan penyelesaian yang lebih baik. Perselisihan dan sengketa diantara dua pihak yang melakukan hubungan kerjasama mungkin saja terjadi. Terjadinya perselisihan dan sengketa ini sering kali disebabkan apabila salah satu pihak tidak menjalankan kesepakatan yang telah dibuat dengan baik ataupun karena ada pihak yang wanprestasi, sehingga merugikan pihak lainnya. Saran yang diberikan adalah; Pertama, kepada pemerintah agar membuat ketentuan atau regulasi yang lebih lengkap lagi mengenai Build Operate and Transfer. Perlu pengaturan yang lebih jelas dan spesifik tentang kerja sama Bangun Guna Serah ke dalam Undang-Undang yang lebih konkret. Karena peraturan yang ada kini belum merinci tentang kerja sama Build Operate and Transfer, sehingga tidak menimbulkan kendala dikemudian hari karena terdapat acuan yang pasti. Kedua, kepada para pihak dalam Perjanjian Bangun Guna Serah supaya melaksanakan hak dan kewajiban agar terhindar dari wanprestasi yang tentunya merugikan pihak yang lain dalam perjanjian. Selanjutnya antar pihak sebaiknya melakukan studi kelayakan yang lebih spesifik terutama dari segi keuangan dan kepentingan masyarakat karena perjanjian ini berkaitan dengan banyak aspek, yakni aspek lingkungan, sosial, politik maupun ekonomi.