Pelaksanaan Balik Nama Sertipikat Hak Milik Atas Tanah Dalam Jual Beli Tanah

Abstract

Tanah merupakan satu kesatuan dari bumi, tanah adalah sumber daya alam yang dikaruniai oleh Tuhan Yang Maha Esa, yang telah diciptakan seluruh umat manusia terutama kepada bangsa Indonesia, tanah pula yang telah memberikan sumber kehidupan dan penghasilan guna memenuhi kebutuhan dan memberikan kemakmuran bagi rakyat Indonesia sesuai dengan UUD NRI Tahun 1945 yang terdapat pada Pasal 33 ayat (3) berbunyi “bumi air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesarbesarnya kemakmuran rakyat. Tanah juga merupakan kebutuhan pokok (primer) manusia, karena sebagian besar kehidupan tergantung pada tanah, kebutuhan masyarakat akan pentingnya tanah maka dapat diketahui bahwa tanah tidak hanya dapat digunakan sebagai tempat tinggal dan sumber mata pencaharian sehari-hari namun juga sebagai sarana pembangunan sehingga membuat tanah memiliki nilai jual yang semakin tinggi dan ekonomis untuk diperjualbelikan. Selain itu tanah juga harus didaftarkan kepemilikan haknya yaitu pendaftaran tanah. Indonesia telah menetapkan undang-undang yaitu undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, disahkan tanggal 24 September 1960. Pada proses pembelian properti dari pemilik lain, upaya balik nama sertipikat ternyata merupakan hal penting dan sensitif. Masalahnya seringkali terjadi kasus seperti hak kepemilikan atas tanah atau bangunan yang berujung sengketa antara penjual dan pembelinya. Parahnya, kasus sengketa tersebut tidak hanya terjadi kepada mereka yang tidak saling kenal saja, tetapi juga yang memiliki hubungan keluarga atau saudara. Di mana yang menjual dan membeli memiliki hubungan kekeluargaan. Penulis merumuskan dua rumusan masalah yaitu : Pertama, Mekanisme terjadinya pelaksanaan balik nama sertipikat hak milik atas tanah dalam jual beli tanah; kedua, Bagaimana akibat hukum jika tidak melakukan balik nama sertipikat hak milik atas tanah dalam jual beli tanah. Dalam menyelesaikan skripsi ini, penulis menggunakan pendekatan konseptual (conceptual approach) dan pendekatan perundang-undangan (statute approach). Bahan hukum yang digunakan dalam penulisan skripsi ini adalah bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder dimana penulis mengumpulkan bahan hukum dan analisa bahan hukum sebagai langkah dalam menulis skripsi ini. Pembahasan dalam skripsi ini adalah pertama terkait proses atau mekanisme pelaksanaan balik nama sertipikat hak milik atas tanah dalam jual beli tanah, kedua akibat hukum jika tidak melakukan balik nama sertipikat hak milik atas tanah dalam jual beli tanah. Kesimpulan Mekanisme Pelaksanaan Balik Nama Sertipikat Hak Milik Atas Tanah Dalam Jual Beli Tanah, sesuai dengan ketentuan undang-undang pertanahan, maka jual beli (peralihan hak) yang menyangkut tanah harus dilakukan dihadapan seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Untuk tanah yang telah bersertipikat, apabila terjadi transaksi jual beli antara penjual dan pembeli yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, maka selanjutnya akan dilakukan proses balik nama, yang dimaksud adalah merubah status kepemilikan dari penjual sebagai pemilik tanah sebelumnya kepada pembeli sebagai pemilik tanah yang baru. Pada dasarnya balik nama atau peralihan hak menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 ayat (1) peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya. Pasal 37 ayat (2) dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah hak milik, yang dilakukan di antara perorangan Warga Negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan. Akibat hukum jika tidak melakukan balik nama sertipikat hak milik atas tanah dalam jual beli tanah, memiliki banyak resiko yang berakibat lemah hukumnya kepemilikan atas tanah tersebut bahkan pembeli akan kehilangan hak atas tanah tersebut. Kontruksi hukum sertipikat hak atas tanah dan kekuatan pembuktiannya dapat dicermati dalam beberapa ketentuan perundangan. Didalam 13 Undang-Undang No.5 Tahun 1960, tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria atau disebut juga Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) di dalam Pasal 19 ayat (1) dan ayat (2). Saran, Jual beli tanah seharusnya dilakukan sesuai prosedur dan ketentuan yang berlaku, pembeli harus segera melakukan proses balik nama pada sertipikat hak atas tanah yang telah dibelinya agar tidak timbul sengketa. Jika menunda proses balik nama sertipikat dalam jual beli memiliki banyak resiko dan berakibat lemah hukumnya kepemilikan atas tanah tersebut bahkan pembeli akan kehilangan hak atas tanah tersebut, sebelum menjual tanahnya penjual harus melunasi pembayaran Pajak Penghasilan (Pph) harga jual x 2,5 persen.